买卖不破租赁在破产中适用吗？

买卖不破租赁在破产中适用吗

破产管理人为了尽可能实现破产财产的价值，通过解除租赁合同的方式来限制“买卖不破租赁”的适用。

1、所谓“买卖不破租赁”，系指在租赁合同关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系并不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求将承租人返还租赁物。

我国《合同法》第二百二十九条对于上述概念进行了原则性规定：即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条对此进行了细化：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但上述法律规定均为普通法，在破产清算过程中除了适用普通法以外还应当适用《企业破产法》等特别法的规定，且特别法的规定在破产清算过程中的法律位阶高于普通法。租赁房屋在人民法院宣告企业破产后即属于破产企业的破产财产，应受到《企业破产法》的调整，并根据《企业破产法》的立法精神，限制“买卖不破租赁”在破产清算中的适用。

2、《企业破产法》第二百一十二条第一款规定：变价出售破产财产应当通过拍卖进行。破产财产的拍卖竞买人对于破产财产的权利负担十分谨慎，如果作为破产财产的租赁房屋上尚存在租赁权利的话，将会使破产财产的价值大幅度的贬损，或是拍卖价格过低、或是无人竞拍，严重损害债权人的利益，严重者可能导致债权人会议无法通过破产财产的变价方案。同时，如果未能限制“买卖不破租赁”在破产清算中的适用，认可租赁合同继续履行的话，会导致租赁债权的实现优先于法定优先权、抵押权等在先权利，破坏了企业破产的法定清偿顺位。故破产管理人为了尽可能实现破产财产的价值，通过解除租赁合同的方式来限制“买卖不破租赁”的适用。

其法律依据即为《企业破产法》第十八条第一款：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权解除或者履行，并通知对方当事人。破产管理人通过此种方式清除破产财产的权利负担，保持破产财产的价值稳定。

二、如何在破产清算中保障承租人的权利

1、破产管理人通知承租人解除合同后，承租人可积极向管理人申报债权，根据破产财产的分配情况获得合适的清偿。

2、破产财产拍卖时，承租人可以承租人的身份向管理人申请获得优先购买资格参与竞拍，从而避免装修等实际损失。

三、买卖不破租赁的例外

买卖不破租赁例外的情形总结如下：

1.租赁物是动产的。

2.先抵押后出租的。

3.被查封后出租的。

4.租赁物为破产财产，且在破产处理过程中。

综上所述，对于买卖不破租赁一般在破产当中是并不适用的，但是承租人可以要求或者债权赔偿，同时在这个情况下承租人也可以申请优先获得购买该破产财产的权利，所以在一定程度上还是保障了承租人的权利的。

相关内容：

·破产清算申请者破产资格
破产清算申请者破产资格一、破产申请的资格破产申请人是与破产案件有利害关系、依法具有破产申请资格的民事主体。需要说明的是，并非所有与破产案件有利害关系的人都具有破产申请资格。例如，公司的股东、董事，不得以股东或董事名义申请公司破产。根据我国法律规定，只有债权人和债务人才是合格的破产申请人。因此，破产案件的申请分为两类：债权人申请和债务人申请。二、破产申请的形式破产法第8条规定，提出破...

·人民法院不予受理的破产申请
    人民法院经审查发现有下列情况的，破产申请不予受理：　
    （一）债务人有隐匿、转移财产等行为，为了逃避债务而申请破产的；　
    （二）债权人借破产申请毁损债务人商业信誉，意图损害公平竞争的。　
...

·公司破产清算组解散程序？
公司破产清算组解散程序？公司破产清算组解散程序？一、成立清算组。公司因法定原因解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。二、清算组接管公司。清算组成立后，...

·独占使用许可破产清算的含义
独占使用许可破产清算的含义公司破产清算的程序是：一、成立清算组。人民法院应当在宣告企业破产之日起十五日内成立清算组，接管破产企业，清算组应当由股东、有关机关及专业人士组成；二、清算组接管破产公司。人民法院宣告企业破产后，破产企业由清算组接管，负责对破产企业的财产进行管理、清理、估价、处理、分配，代表破产企业参与民事活动，其行为对人民法院负责并汇报工作；三、破产财产分配。分配破产财产...

·破产清算银行债权的顺序是什么？
破产清算银行债权的顺序是什么？一、银行破产清算的程序根据我国《商业银行法》规定，商业银行清算清偿次序为清算费用、职工工资、优先债权、一般债权。破产财产主要包括宣告破产时商业银行所经营管理的财产、破产商业银行在宣告破产后至破产程序终结前所得的财产和应当由破产企业行使的其他权利。一般企业破产财产的分配顺序为： 1、支付破产费用，即破产财产的管理变卖和分配所得的费用和破产案件的诉讼费用。 ...

·破产重整申请书范本
破产重整申请书范本一、破产重整申请书范本申请人：法定代表人：申请事项：申请对有限责任公司进行重整。事实与理由：有限责任公司于年月日经批准，经登记注册，注册号为，注册资金为万元，共有股东家，公司的经营范围是生产、销售，由于公司设立后，经营资金一直缺乏，连年亏损，再加之公司的生产系统的收尘环保等设施落后，生产一直不能正常，同时，许多货物发出后，货款也收不回...

·合伙制企业的解散和清算的规定是什么？
合伙制企业的解散和清算的规定是什么?合伙制企业的解散和清算的规定是两者存在着联系和区别，按《合伙企业法》规定，合伙企业解散后应当进行清算，并通知和公告债权人，清算人由全体合伙人担任;未能由全体合伙人担任清算人的，经全体合伙人过半数同意，可以自合伙企业解散后十五日内指定一名或者数名合伙人，或者委托第三人，担任清算人。十五日内未确定清算人的，合伙人或者其他利害关系人可以申请人民法院指定清算人。清算人在...

·企业破产法人会不会坐牢
企业破产法人会不会坐牢企业破产并不招致法定代表人有罪的必然结果，如行情下行、银行收贷导致正常运营的资金链断裂等客观因素导致企业破产的，法定代表人并不必然有罪。《破产法》第125条规定，企业董事、监事或者高级管理人员违反忠实义务、勤勉义务，致使所在企业破产的，依法承担民事责任。导致破产的原因很多，老板如违反了上述的规定，才可能承担民事责任，这是一层，第二，该违反必须是又人起诉，第三，该起诉又被法院以...

·成立清算小组的股东会决议需要经过多少人同意？
成立清算小组的股东会决议需要经过多少人同意？一、成立清算小组的股东会决议需要经过多少人同意? 除公司法有规定外，由公司章程规定。股东会的决议方法，也因决议事项的不同而不同。普通决议事项须经代表1/2以上表决权的股东通过;特别决议事项须经代表2/3以上表决权的股东通过方可作出。依公司法规定，特别决议事项指修改公司章程、公司增加或者减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式。二、召开 ...

·法院怎么进行破产清算处理？
法院怎么进行破产清算处理？一、什么是破产清算? 破产清算是指宣告股份有限公司破产以后，由清算组接管公司，对破产财产进行清算、评估和处理、分配。清算组由人民法院依据有关法律的规定，组织股东、有关机关及有关专业人士组成。所谓有关机关一般包括国有资产管理部门、政府主管部门、证券管理部门等，专业人员一般包括会计师、律师、评估师等。二、法院怎么进行破产清算处理? 依《中华人民共和国企业破产法》和...

·有限责任公司破产法中规定清算程序是怎么样的？
有限责任公司破产法中规定清算程序是怎么样的？有限责任公司破产法中的清算程序 1、股东会做出解散公司的决议; 2、十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成; 清算组在清算期间行使下列职权： (一)清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单; (二)通知、公告债权人; (三)处理与清算有关的公司未了结的业务; (四)清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款; (五)清理债权、债务...

·破产申请的法律效力是怎样的
破产申请的法律效力是怎样的 (一)对债务人的效力 1、丧失对财产的处分权。这是一种对债权人有利的保护措施。因为在此时，债务人具有现实的损害债权人利益的动机，故不应再让其处分和管理财产。在这一点上，我国现行破产法的规定有所疏漏，在破产申请到破产宣告之间的长时间里，没有剥夺债务人对财产的管理和处分权，只有到破产宣告时才成立清算组，由清算组接管债务人财产。这势必造成了对债权人利益的不周全保护，笔...