新土地法中土地使用权在谁的手

随着近年来，我国经济高速的发展，在很多硬件建设上，都需要足够多的土地进行有效使用。而房产这些年的兴起，所占用的土地量也在逐渐增加。很多的土地开发商对于土地的使用权不是很清楚，那么在新土地法出来后，土地使用权在谁的手呢。
土地使用权在谁的手?转让权在土地使用权人手里，转让时需要获得抵押权人的书面同意才能转让，转让后首先清偿抵押权人的相应债务，剩余利益归土地使用权人，抵押权人有优先受让权。土地使用权出资是公司非货币资本构成的一个重要组成部分，但当土地使用权出资内容不完整时则其出资权能将存在重大差异。因此，厘清土地使用权的出资权能对界别公司法人财产权及完善不动产登记与管理制度具有重大意义。土地使用权是极其重要的不动产物权。根据物权法规定，该类不动产用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等形态。土地使用权的流转方式较多，在实务中包括转让、抵押、租赁及投资等。因此，土地使用权本身具有资本属性，研究其出资权能具有重要的司法实务价值。最高法院三次出台关于公司法的“解释”，尤以2011年2月16日起施行的公司法《解释(三)》之内容最为前沿，涵盖了诸如隐名投资、善意取得、股权投资、非货币出资等诸多疑难法律问题的解决机制，公司出资法律制度规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。实践中，以土地使用权作为对公司投资内容的类型一般包括以下几种：一是投资者将其土地使用权全部权能均投入公司，并将土地权利主体在法律上转移登记为公司，从而使该土地资本转化为公司的法人财产。此后，该土地权利构成中的场地使用权、投资开发权、经营收益权、土地资产处分权、土地增值收益权等实体性权能在公司存续期间均由公司享有。此类情形下的出资者不再保留其原土地使用权中的任何一项权能。根据对价原则，出资者将根据章程的授权在公司中取得一定比例的股权。在涉及公司清算时，土地资产将被纳入公司清算财产的范畴。上述情形中，如果投资者违反出资约定而未履行土地使用权转移登记的，则公司可以援引公司法《解释(三)》第十条之规定涉诉，即出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，有权诉请法院责令出资义务人在判决指定的合理期间内办理权属变更手续。二是出资者仅以土地使用权中的“场地使用权”权能进行出资。“场地使用权”是土地使用权中可分离出来的一种土地实际使用类型，类似于土地(场地)租赁权。取得场地使用权的公司只享有对某宗土地的事实使用权即占有权而不享有其他处分权能。其中所蕴含的投资开发权、经营收益权、土地资产处分权、土地增值收益权等权能均仍由原出资者保留，即除了场地使用权外该宗土地使用权的其他权能并非公司法人财产权的构成部分。与场地租赁权类似的是以某种“用益权”作为投资内容的出资形态。其特征是，被出资公司可直接使用该实物但该物却并非公司法人财产权的构成内容。例如，在融资租赁形态下的设备出资即属此类情形。此时，投资者在表象上似乎以“租赁物”作为出资形态，但实际上是在以支付租金的方式进行现金投资，此时不能将租赁权投资等同于动产投资，故并不存在投资人与公司之间关于物权权属变更的问题。同时，融资租赁设备向公司进行的“交付”亦不构成动产物权的转移问题，该类出资物并非公司法人财产权的构成内容，不得在清算时将融资租赁物纳入公司清算资产范畴，但当事人另有约定的除外。三是在中外合资企业中，以合资企业名义向企业所在地政府申请用地。即对开办合资企业所需的场地，由合营企业向所在地的市(县)级土地主管部门提出申请，经审查批准后通过签订合同取得场地使用权。可见，此类用地性质实际上是向政府“租赁”土地，故其实体权利内容与前述第二种用地权利类似，此时的土地使用权权能中除场地使用权外，其他权能均非企业法人财产权的构成内容。当然，如果合资企业取得了完整意义上的宗地使用权的，则该宗土地使用权的全部权能均属于合资企业的法人财产权。实务中，出资者之间约定的土地出资权能仅包括场地使用权时，则当该宗出资土地被征收后公司并不享有土地征收行为所产生的补偿受益权。尤其在中外合资企业中，由于中方因该地权投资而享有股权的对价实际上是土地租金，这在合资企业法律制度中有着明确规定，即合营企业所需的场地使用权，已为中国合营者所拥有的，中国合营者可以将其作为对合营企业的出资，其作价金额应当与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。此时，中方所出资的土地使用权并不是合资企业法人财产权的构成内容，亦不存在权属转移登记的问题，在清算时亦不得将该土地资产作为合资企业的清算财产而对外承担民事责任。毫无疑问，外方投者在清算时不得享有土地增值权益。四是由政府无偿向企业提供场地使用权。“零租金”用地方式的性质仍然是土地租赁，土地使用权依然不能成为企业法人财产权的构成内容。诸如以国土整治、环境治理、特色农业开发等名义由政府提供的无偿用地都存在前述性质。但应注意此种用地类型的合法性问题，由于一些地方政府在“招商引资”的名义下出台了诸多地方性政策，不恰当地给予投资者或外商一些“特别优惠”，其中即包括无偿提供土地等情形。在国土资源执法监督中，必须纠正错误的土地流转行为。公司法《解释(三)》第八条规定，出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担;逾期未办理或者未解除的，法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。该项司法解释的价值在于，当股东的出资内容系完整的土地使用权时，则应当通过办理土地使用权转移登记或解除权利负担的方式来作为其完整履行了出资义务的法定标准。显然，只有本文所述第一类土地出资形态才存在适用前述规定的法律空间。相反，如以后三类以土地使用权之部分权能出资的，则并不能直接适用强制转移登记的规定，故在司法实践中不得对公司法《解释(三)》第八条进行扩大化适用。在土地使用权出资权能的界别中，重在审查房屋、土地使用权出资时其所约定的出资内容是否包括该类权利的全部法律权能。否则，在公司解散时涉及的房地产权利将要被原出资者“回收”，而不得将之纳入清算财产或对外承担民事责任的责任财产范畴。可以知道在土地使用权的归属问题上，基本上取决于土地出资人。在土地开发商进行土地购买时，土地使用权就归属于出资购买方。但真正使用时，仍然需要按照相关法律进行开发使用，其性质相当于从政府“租赁”。

相关内容：

·农村宅基地证申请程序是怎样的?
1、申请申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。 2、现场勘查乡(镇)人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。 3、填申请表国土资源所初审...

·划拨土地使用权管理暂行办法
划拨土地使用权管理暂行办法划拨土地使用权管理暂行办法第一条为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》，加强对划拨土地使用权的管理，特制定本办法。第二条划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。第三条划拨土地使用权(以下简称“土地使用权”)的转让、出租、抵押活动，适用本办法。第四条...

·土地使用权证里的划拨主要特征有哪些？
土地使用权证里的划拨主要特征有哪些？1、公益目的划拨土地使用权只适用于公益事业或国家重点工程项目。对此《城市房地产管理法》第23条明确只有下列建设用地才可以适用划拨方式取得土地使用权：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。从上述规定来看，在制度设计上，我国已经将划拨土地使用权定位在公益...

·土地使用权如何取得，土地使用权的获取方式
土地使用权如何取得，土地使用权的获取方式想要对土地进行使用首先我们需要拥有土地的使用权，但是说到拥有土地使用权可能就有很多朋友不知道要如何去获取了，不止是少部分人，当前社会大多数人都不知道土地使用权应该如何去获取，就算知道也只是知道其中单一一种获取方式。那土地使用权如何取得呢？有哪些方式？一、以出让方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土...

·法律援助代理地域区分是怎样的
法律援助代理地域区分是怎样的？县以上司法行政部门负责本区域的法律援助服务。《法律援助条例》规定：公民对下列需要代理的事项，因经济困难没有委托代理人的，可以向法律援助机构申请法律援助： 1、依法请求国家赔偿的 2、请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇 3、请求发给抚恤金、救济金的 4、请求给付赡养费、抚养费、扶养费的 5、请求支付劳动报酬的 6、主张因见义勇为行为产生的民事权益的。省、自治区、直...

·国有土地使用权证分户应该怎样办理
国有土地使用权证分户应该怎样办理我国土地所有权属于国家，我国公民对土地只有使用权，当一块土地使用权属于多个人时就需要办理国有土地使用权证分户，办理土地使用权证分户证有利于明确责任，减少问题纠纷。那么什么是土地使用权证，国有土地使用权证分户证又应该如何办理?对于以上问题的解答，我们马上来为您介绍。一、土地使用权证土地使用权证又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地...

·村民土地承包合同要求有哪些内容
村民土地承包合同要求有哪些内容一、村民土地承包合同要求 1、土地基本情况 2、承包期限、租金及支付办法 3、双方权责 4、违约责任 5、其他二、土地承包经营权的取得土地承包经营权的取得，有基于民事行为的，也有非基于民事行为的，以下予以分别说明：基于民事行为取得承包经营权包括创设取得和移转取得两种情况： 1、土地承包经营权的创设取得，主要是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得...

·集体土地使用证经营规定是什么？
集体土地使用证经营规定是什么?拥有集体土地使用证是可以办理相关的经营活动的。集体土地使用证是依法办理的证件，应当具有法律效力。《集体土地使用证》是根据《土地管理法》及《土地登记规则》的规定，土地登记按照土地登记申请——地籍调查——权属审核——登记发证的程序办理。申请者提交以上资料后，国土资源所派员进行地籍权属调查，符合规定的在20个工作日内给予办理并报县级人民政府审查批准，由县级人民政府登记造册，...

·潍坊核桃树征地补偿标准是怎样的
潍坊核桃树征地补偿标准是怎样的国家征收土地包括城市和农村等用地，而征收补偿标准会根据土地的使用性质来决定，比如一些林木果树类等用地的补偿就比一般土地的补偿标准较高一点，还会因为它们的种类和生长期的不同来决定补偿标准，那么潍坊核桃树征地补偿标准是怎样的呢？通过我们收集的以下资料为您解答。一、潍坊核桃树征地补偿标准是怎样的1、按照政府文件还有当年的果树市场估价，当年的都按苗木价，多年的按直径，高度，宽...

·对复议决定不服向什么地方起诉
对复议决定不服向什么地方起诉《中华人民共和国行政诉讼法》第四十四条规定：“对属于人民法院受案范围的行政案件，公民、法人或者其他组织可以先向行政机关申请复议，对复议决定不服的，再向人民法院提起诉讼;也可以直接向人民法院提起诉讼。”所以，如果对行政复议决定不服，你有权提起相应的行政诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第十八条规定：“行政案件由最初作出行政行为的行政机关所在地人民法院管辖。经复议的案件，...

·农村高铁占地补偿标准是什么
根据《土地管理法》规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。1、征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。2、征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为...