婚前按揭房离婚分割

婚后还贷及对应增值可以分割,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。<{{tjlytel}}>

1、　所谓的“婚前按揭房产”，是单指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买，婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。根据《婚姻法解释三》第十条的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则<{{tjlytel}}>，由产权登记一方对另一方进行补偿。”



2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则<{{tjlytel}}>，由产权登记一方对另一方进行补偿。

上述法定条主要适用于婚前一方签订合同按揭贷款购房，并支付了首付款，房屋产权登记于首付款支付方名下，婚后共同还贷取得产权证，离婚时房屋如何处理的问题。

处理方式为双方先行协商，协商不成时，法院将以“房屋产权归产权证上的登记方所有<{{tjlytel}}>、剩余按揭款由产权证上的登记方继续偿还、产权证上的登记方对另一方进行补偿”的原则进行判决。



3一方婚前以按揭贷款形式支付了所有房款，但婚后取得的产权证，婚后继续还贷房产如何分割?

此类情形其实就是产权证取得与房产产权权属有无关系的问题。目前<{{tjlytel}}>，《婚姻法》对此没有明确规定，而实际上大部分家庭财产都是这种情况，在司法操作审判实践中，有些地方的法院会认为只要是房产证在婚后下达的，这房子就是夫妻共同财产，应当均等分割。但我们认为这种操作显失公平，产权证虽然是物权凭证，是证明房产权属关系的法定凭证<{{tjlytel}}>，但并不是意味着婚后取得房产就应当是婚后财产。毕竟，婚前一方已通过银行将所有房款付清，财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。所以，这类情形原则上也应将房产视为一方婚前个人财产，对此类纠纷，上海法院司法实践中遵循的也是这样的原则。



4、案例一：2005年，杨某首付30万元、向银行贷款30万元购买了一套总价60万元的商品房，一年后办理产权证。不久，杨某和恋人周某结婚，结婚没几年，妻子周某便因感情不和，和杨某闹起了离婚，在财产分割问题上<{{tjlytel}}>，房子成为了最大焦点。

　　因房价上涨，这套房子目前总价在90万元左右。周某认为，除去杨某首付的30万元和他第一年个人还贷的4万元左右，剩下的一部分就应属夫妻共有财产，应按目前房价对半分割。杨某认为，既然房屋的产权证他已办理<{{tjlytel}}>，这套房就算他的个人财产，周某没权利分割。

杨先生在结婚前已经取得了房产证，那么房屋的所有权属于杨先生。因此，即便是结了婚，这套房子也理应属于杨先生的婚前个人财产。至于婚后夫妻双方共同偿还银行贷款，则可以理解为用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务<{{tjlytel}}>，因此，离婚时欠款的一方应将共同还贷的一半补偿给对方，也就是说，周某可以分到的一部分，应该是双方结婚后一年里，共同偿还的贷款总额的一半。



案例二：原告周某某与被告李某某于2010年12月经人介绍相识。2011年9月14日登记结婚。原告系再婚，与被告结婚前育有一子。原、被告婚后于2012年5月生育儿子周某。原告在广东佛山市南海工作，被告在xx新华书店上班<{{tjlytel}}>。因原告长期在外工作，双方分居时间长。此后，因为家庭琐事以及被告与原告长子、原告父母关系处理方式欠妥等问题产生矛盾，双方曾经发生吵打。2015年9月14日晚9时许，原、被告再次发生吵打，被告被原告用手脚伤及颈部，用花盆砸伤（碎片）伤及右侧肢体多处，经司法鉴定所鉴定，构成轻微伤。原、被告所生育的小孩周某2015年8月前一直由被告及原告父母照顾，随被告生活。2015年8月，原、被告发生吵打后<{{tjlytel}}>，小孩周某由被告照顾，共同生活。

另查明，原、被告婚后共同财产有：位于XX区XX南路xx加油站后面土地一宗、东风本田小轿车一辆(登记在原告周某某名下、车牌号为湘XX,购买时价格为16.5万元)。

还查明，原告在结婚前于2010年10月30日在XXX街道办事处XX路XX小区按揭购买了一套商品房，首付66,000元，按揭150,000元。2011年9月18日至2012年3月30日，由被告经手装修松锦C栋xx，共花装修费67,025元。被告2013年3月20日在XX市住房公积金管理中心申请个人住房贷款15万元，2013年11月14日，被告通过中国农业银行转账给原告11万元，用于购买湘XX小型轿车<{{tjlytel}}>，截止2016年9月，尚有104,401.85元未还。

一审法院认为，本案离婚纠纷。原、被告夫妻感情确已破裂已无争议：一是2015年10月23日，原告周某某向该院起诉与被告李某某离婚，该院判决驳回原告的诉讼请求后，双方关系没有任何改善。原告再次起诉离婚，充分表明了原告要求离婚的强烈愿望。本案争执的焦点是：1、婚生小孩如何抚养；2、共同财产如何分割；3、债务如何认定。

一、婚生小孩如何抚养的问题。原告系再婚，被告系初婚，原告与被告结婚前已育有一子，且该小孩由原告抚养，相比之下，被告抚养婚生小孩的愿望更加强烈。同时，原、被告婚生小孩出生后虽然也是由爷爷奶奶带养<{{tjlytel}}>，现被告已经将儿子带在身边自己抚养一年多，已经逐渐建立起母子感情，由被告抚养小孩更有利于小孩的成长。被告要求原告每年支付12,000元，7年共计84,000元，法院尊重其选择。

二、共同财产如何分割的问题。位于XX县xXX路xx加油站后面土地一宗和东风本田小轿车一辆(登记在原告周某某名下、车牌号为XX)，双方均认定是婚姻关系存续期间共同出资购买，属共同财产。无论原、被告出资多少<{{tjlytel}}>，因双方没有约定为按份共有，只能推定为共同共有。被告没有提供原告有少分财产的法定情形的证据，因此，共同财产应该平均分配。因XX小车登记在原告名下，且由原告在使用，判决归原告所有比较合适。XX小车购买时价格为16.5万元，经使用后，目前已经贬值，酌定定价为8万元<{{tjlytel}}>。XXX南路xx加油站后面土地一宗原告认为价值45万元，被告表示认同，原告同意自用，法院予以准许。XXX小区松锦C栋xx装修后的装修附属物归原告所有比较合适。那么原告就应给付被告财产分割款XXX.

一审判决：一、准许原告周某某与被告李某某离婚；二、原、被告婚生儿子周某某由被告李某某抚养成人；由原告在2016年底以前一次性支付小孩抚养费84,000元；三、由原告在2016年底以前一次性支付被告财产分割款XXXX元.<{{tjlytel}}>

二审审理期间，上诉人李某某称被上诉人周某某婚前购买的房子在婚后以夫妻共同财产归还了82,730元，上诉人应分得其中的一半。

二审法院认为，周某某婚前购买的房子在婚后以夫妻共同财产归还了82,730元。该82,730元增值部分属于夫妻共同财产，应予以分割。



案例三： 原告王某（女）与被告李某（男）系夫妻关系，双方婚前了解不够，婚后因性格不和经常为家庭琐事发生争吵、打架，后又因夫妻感情不和双方分居三年。王某诉至法院，要求与李某离婚，对夫妻共同财产予以分割<{{tjlytel}}>。双方对夫妻感情破裂无争议，只是对住房一套的性质及如何分割发生争议。经查，李某婚前以自己的名义购买住房一套，该住房原价20万元，李某支付了首付款共6万元。婚后取得房产证，登记所有权人是李某，李某用自己的工资存折累计还按揭款4万元。经评估，该住房现值40万元。

有关该房是属于一方婚前个人财产还是夫妻共同财产以及如何处理，讨论中有三种意见：

    第一种意见认为：该房属夫妻共同财产，因为该房虽为李某婚前签订合同购买<{{tjlytel}}>，但他只支付了首付款，而房产登记形成于双方结婚后，李某的首付款应视为双方需共同清偿的债务。

    第二种意见认为：该房属李某的婚前财产，因为该房是婚前李某个人购买，而婚后共同还贷部分应视为用共同财产来偿还的债务，王某有权要求李某偿还婚后还贷部分的一半。且增值部分也为李某婚前财产<{{tjlytel}}>，因为增值部分也是依附于李某婚前所购房屋产生的，由此引起的价值增值及亏损也应归属于该房屋产权人。

    第三种意见认为：该房屋属李某的婚前财产，但结婚后偿还的按揭款及房屋增值部分，属共同财产，予以分割。

司法解释后统一意见是：

  1） 该房是李某婚前交纳首付款按揭购买，虽然在婚后才取得房产证，但房屋所有权是在李某签订购房协议时即确定下来，房产登记只是国家为了便于管理，使物权能够具有公信公示力而进行的行政行为。该房并不因李某与王某结婚而变成夫妻共同财产。

    2）婚后李某用个人工资交纳按揭款，根据相关法律规定，夫妻双方对婚姻关系存续期间所得的财产有约定的从其约定，无约定的适用法定共同财产制，即任何一方的工资奖金收入均为夫妻共同财产<{{tjlytel}}>。故对于婚后李某交纳的按揭款应确定为用夫妻共同财产共同偿还债务，现双方离婚，对此部分必然要进行分割。

    3）该房的增值部分也应作为夫妻共同财产予以分割。但应扣除首付款所占的增值比例。因为：（1）该房虽由李某个人购得，属李某婚前个人财产，但在与王某结婚后，在夫妻共同生活过程中共同支付按揭款<{{tjlytel}}>。现该房屋增值，对此增值部分如何认定，应从夫妻共同财产的性质出发，本着有利于巩固我国传统夫妻家庭关系的原则处理。如果此增值部分归个人所有，将会成为一方推卸家庭责任的借口。（2）《婚姻法解释（二）》规定：一方以个人财产投资取得的收益，属于“其他应当归共同所有的财产”，。一方以个人财产投资的收益尚属共同财产<{{tjlytel}}>，而本案个人仅支付了首付款，是婚后共同按期交纳了按揭款，银行才不会起诉对房屋进行变现处理，才保证了房屋的增值。交纳按揭款的行为虽不属《婚姻法》规定的“生产、经营”，在此应对“经营”作扩大化解释<{{tjlytel}}>，该房因升值而产生的增值部分其性质极为类似于解释规定的收益，故更应属于夫妻共同财产。从而可以有效避免双方还贷，一方获利的情况，也符合公平的原则。（3）李某婚前交纳的首付款与婚后双方的交款共同保证了房屋能够增值，在分割时对其首付款的增值部分予以扣除符合法律的规定。
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