在建工程抵押合同的法律性质

在建工程抵押合同的法律性质

以没有完成的建筑物设立抵押权时候，抵押合同不能立即发生物权的效力，只能在当事人间发生债的效力。因为不动产抵押权的生效还需要登记。对正在建造的建筑物来说，抵押合同成立和生效与抵押权的成立是有区别的。

首先，在建工程是以将来建成的工程作为抵押标的物的，抵押权只可能在建筑物建成后才成立。也就是建筑物抵押合同是以设定某种将来的权利为目的的合同，而不是现在就可设定某种权利。从这个意义上说，在建建筑物抵押是一种附带条件的民事法律行为，只有在条件成就时，权利方可设立。

《担保法》没有区分抵押合同生效和抵押权生效，给实践操作造成了很大的混乱。从通行的物权债权区分学说上看，合同行为是抵押权产生的必要条件，但不是直接产生抵押权的充分条件。作为物权，抵押权是否成立除了抵押合同外，还须有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能发生当事人双方设定抵押权的权利义务，但抵押权不成立并不等于抵押合同无效。因此抵押合同的成立生效与抵押权的成立生效不同，抵押合同适用《合同法》的规定，而登记应该适用《担保法》及有关规定。登记是独立于基础合同的设权行为。这一错误终于在《担保法司法解释》中得到了彻底的纠正。

二、在建工程抵押合同签订时应注意什么

(一)在签订合同之前注意审查抵押人以其在建工程进行抵押是否取得有关部门的批准，或是否具有有关机构同意的决议。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押权人对在建工程设定抵押权时应根据抵押人的企业性质的不同，分别要求提交相应的文件：

1、抵押人是国有企业、事业单位法人的，其以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应取得国有资产管理部门的批准。

2、抵押人是集体所有制企业的，必须经集体所有制企业职工代表大会的通过，并报其上级主管机关备案。

3、抵押人为外商投资企业的，必须经过董事会通过，但企业章程领有规定的除外。

4、抵押人是有限公司、股份有限公司的，必须经董事会或股东大会通过，但公司章程领有规定的除外。

(二)双方当事人对在建工程的价值协商议定，或聘请房地产价格评估机构评估确定。

(三)在建工程抵押合同除必需房地产抵押合同的具备的条款之外，还必须以下内容：

1、《国有土地使用权》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

2、已经缴纳的土地使用出让金或需要交纳的土地使用权出让金的数额;

3、已投入在建工程的工程款;

4、施工进度及工程竣工日期;

5、已完成的工作量和工程量。

(四)合同签订后，双方当事人应到房地产管理部门办理抵押登记手续，否则抵押合同不发生法律效力。

(五)在建工程字抵押期间竣工的，当事人应当在领取房地产权属证书后重新办理抵押登记。

相信我们也看到了，在建工程抵押合同生效和抵押生效是有区别的，在现实中往往有很多人搞乱了这些关系。所以为前者只要签订后一般会生效，而后者只有登记才生效，两者不是一码事，再一个，在建工程抵押所涉及到的法律关系十分复杂，在实践操作过程中必须十分谨慎，以避免金融风险，维护各方当事人的合法权益。因此，如果您想办理在建工程抵押合同，建议您先去咨询相关专业的律师，以避免造成您的经济损失。

相关内容：

·工作合同违约赔偿标准是怎样的
工作合同违约赔偿标准是怎样的签了合同的双方如果有一方不按照合同办事，做出违法合同约定的行为举动，给另一方造成损失的，就要承担违约责任。如果因为违约给对方造成的损失超过违约金的，还要进行赔偿，那么工作合同违约赔偿标准是怎样的呢?为你解答。一、什么情况要进行合同违约赔偿合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。...

·一、工伤保留劳动关系的待遇是什么?
一、工伤保留劳动关系的待遇是什么? 工伤保留劳动关系的情况下，工资待遇应当按照正常的工资进行发放，一般不得低于80%。职工因工致残被鉴定为一级至四级伤残的，由用人单位和职工个人以伤残津贴为基数，缴纳基本医疗保险费。经工伤职工本人提出，该职工可以与用人单位解除或者终止劳动关系，由工伤保险基金支付一次性工伤医疗补助金。二、法律依据第三十五条　职工因工致残被鉴定为一级至四级伤残的，保留劳...

·强迫劳动的刑事责任是什么
强迫劳动的刑事责任是什么《刑法》第二百四十四条【强迫劳动罪】以暴力、威胁或者限制人身自由的方法强迫他人劳动的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金;情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。明知他人实施前款行为，为其招募、运送人员或者有其他协助强迫他人劳动行为的，依照前款的规定处罚。单位犯前两款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照第一款的规定处罚。实践中...

·业主工程质量管理的内容是怎么样的？
业主工程质量管理的内容是怎么样的？我们知道一个工程的建成，是需要达标的，如果不达标的建筑，就有质量的问题，有可能损害到人们的生命财产安全，工程质量分等级进行评定，如单位工程，建设项目，分部工程等等，一般有合格，不合格之说，还有优良之说。那么业主工程质量管理的内容是怎么样的? 一、工程业主工程质量控制及管理办法第一条参与工程质量管理的人员和单位 1.1 项目部作为公司工程建设管理部门，负...

·工程纠纷诉讼处理的技巧有哪些
工程纠纷诉讼处理的技巧有哪些？ (1)内部承包人的工程费、劳务分包的人工费、管理费，尽量处理成普通债务纠纷。只要内部承包人持有结算证明、对帐单、欠条等欠款的充分证据，法官往往不会在是不是内部承包、能不能代表班组全体人员等这些问题上纠缠，而直接作为欠工程款或者普通债务纠纷处理。 (2)对于挂靠经营、转包等，约定参与施工管理，力求避免无效。如果被挂靠方和转包方派出项目管理人员、工程技术人员、...

·用人单位是否可以基于生产经营合理的需要对员工进行调整？
关于江苏省高院劳动争议案件审理指南的规定，关于工作岗位调整合理的确定，虽然劳动合同法规定用人单位和劳动者协商一致方能变更劳动合同的约定，但不能因此完全否定企业的用工自主权，在实物中，要把握企业的用工自主权与劳动者生存权保护之间的平衡，企业有权根据自身生产经营需要调整员工的工作岗位和薪酬标准，但用人单位不得滥用权利损害劳动者利益。企业进行合法的调岗调薪应当满足下列要求，一、在劳动合同或者规章制度有关...

·工程质量事故处理程序包含哪些基本环节？
工程质量事故处理程序包含哪些基本环节？一些建筑企业存在管理不善，对原材料把控不严等问题，如果没有及时整改，就有可能在施工过程中导致工程质量事故的发生。严重的工程质量事故会导致人员伤亡，并造成比较大的经济损失。那么工程质量事故处理程序包含哪些基本环节？下面我们一起跟随我们了解下吧。一、工程质量事故处理程序包含哪些基本环节？ 1、工程质量事故发生后，总监理工程师应签发《工程暂停令》； 2、...

·劳动仲裁事实劳动关系的规定是怎样的?
劳动仲裁事实劳动关系的规定是怎样的? 什么是事实劳动关系：事实劳动关系是指用人单位与劳动者在履行劳动权利和义务时一种既成事实，客观存在的劳动关系，大体有以下几种形式： (一)应签订而未签订劳动合同; (二)以口头问答代替书面合同; (三)以其他合同代替劳动合同，如在租赁合同，承包合同，兼并合同中规定职工的安置条件和待遇问题; (四)劳动合同期满后，未终止或未签订手续而形成的劳动关系;...

·一、夫妻共同财产个体工商户的收入可以均等分割吗?
一、夫妻共同财产个体工商户的收入可以均等分割吗?如果个体工商户的收入是夫妻共同财产就可以为均等分割，而且，婚前成立的个体工商户，婚后利用个体工商户所取得的这部分收入也是属于夫妻共同财产的，离婚时，双方有合法婚姻财产约定的，依约定。一方的特有财产归本人所有。夫妻共同财产一般应当均等分割，必要时亦可不均等，有争议的，人民法院应依法判决。婚姻法第十七条对夫妻在婚姻关系存续期间所得的、应归夫妻共同所有的财...

·一、包头工伤赔偿申请材料有哪些?
一、包头工伤赔偿申请材料有哪些? 1、《包头市工伤保险待遇申领表》并加盖单位公章(区属单位还需加盖区劳动部门公章); 2、工伤认定决定书原件及复印件; 3、工伤(亡)职工身份证复印件; 4、伤残等级评定结论通知书原件; 5、如鉴定结果为1-4级伤残职工，提供工伤职工建行存折或卡的复印件; 二、工伤中伤残赔偿标准是多少? 1、一至四级伤残： (1)一次性伤残补助金标准：一级27个月本...

·脑梗在公司发病属不属于工伤？
脑梗在公司发病属不属于工伤？一、脑梗在公司发病属不属于工伤？如果48小时之内死亡，视同工伤，如果抢救过来了不算工伤。如果属于本人自身的疾病，单位不承担责任，走医疗保险。【法律依据】《工伤保险条例》第十五条职工有下列情形之一的，视同工伤： (一)在工作时间和工作岗位，突发疾病死亡或者在48小时之内经抢救无效死亡的; (二)在抢险救灾等维护国家利益、公共利益活动中受到伤害的...

·劳动者解除劳动合同需要赔偿吗
劳动者解除劳动合同需要赔偿吗一、劳动者解除劳动合同需要赔偿吗劳动者如果是通过协商方式解除劳动合同的话，是不需要承担赔偿责任的。劳动者想要解除劳动合同应当提前30日向用人单位提出申请。二、什么是劳动合同劳动合同，是指劳动者与用人单位之间确立劳动关系，明确双方权利和义务的协议。订立和变更劳动合同，应当遵循平等自愿、协商一致的原则，不得违反法律、行政法规的规定。劳动合同依法订立即具有法律...