母亲买房构成表见代理房屋买卖合同有效案

案情简介：吴某与陆某系母子关系。陆某在上海建有私房一栋。陆某在外打工期间，吴某为其照看子女和看管财产。因陆某在信用社的建房贷款逾期，信用社催促偿还，吴某为归还陆某的贷款，以陆某的名义与汪某签订售房协议书及其补充协议书，约定：陆某将私房中两间出售给汪某，售房价 60000 元;陆某负责办理产权和土地使用权转移手续，并承担所产生的一切费用。吴某以陆某之名在协议上签字，汪某也在协议上签字，在场人龚某、胡某、李某在协议上签字见证。吴某收到房价款后出具了收条，并加盖由其托人雕刻的陆某的私章，随后，汪某办理入住手续。为办产权过户手续，吴某请别人代写了一份陆某及其妻子授权其卖房的委托书，并署上陆某及其妻子的名字，委托书的时间根据吴某的要求写售房协议之前。汪某为办房产过户的相关手续，支付了契税和过户费计 2335 元。由于陆某未办理房屋土地使用权转让手续给汪某，也未给付汪某已经垫付的办理房屋产权的费用，汪某遂提起诉讼，请求判令陆某给付其已垫付的费用并由陆某办理房屋土地使用权转让手续。陆某辩称卖房委托书系伪造，其母卖房是受胁迫，房屋买卖合同无效。
法院判决：法院认为，陆某之母吴某在陆某夫妇外出打工，信用社催促陆某偿还建房逾期贷款的情况下，为陆某利益，有乡邻多人在场，以陆某之名与汪某反复磋商签订售房协议，并无陆某所说胁迫之事，且房价与该房的市场价格相当。汪某购买该房自住，属善意购买。陆某虽在外打工，但与其母吴某时有联系，对吴某处理其房产，陆某知道或者应当知道而未有异议，因此，陆某之母吴某的行为已经符合《民法典》第一百七十二条关于表见代理的规定，其与汪某签订的售房协议合法有效。汪某已按约履行了付款义务，而陆某则违反协议未将房屋土地使用权转让手续办与汪某，应当承担给付汪某办理产权垫付的费用及办理房屋土地使用权转让手续的民事责任。依法判决： 1 .汪某与陆某的房屋买卖合同有效; 2 .由被告陆某办理该房的土地转让手续给原告汪某，在判决生效后一个月内办清; 3 .由被告陆某给付原告汪某垫付的契税、过户费，限于判决生效后一个月内付清。
范律师点评：表见代理的法律依据是《民法典》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的实质是无权代理，但是无权代理在具备以下几点要素情况下可以转变为有权代理，目的是为了维护交易秩序，保护交易相对人的合法利益： 1 、代理人无代理权; 2 、存在使相对人确信无权代理人有代理权的理由; 3 、无权代理人与相对人实施的民事行为应符合法律行为的有效要件和代理行为的表面特征; 4 、相对人在主观上须为善意且无过失。本案中，由于吴某花与房主陆某军是母子关系，签订合同时有邻居见证，吴某花出具了陆某军办理产权过户的相关手续，促使购买人汪某道全有理由相信吴春华经陆某军合法授权，其已经尽必要的审查义务，主观上不存在过失，且支付了合理对价有偿购买，因此，可以根据善意取得制度取得房屋所有权及土地使用权。

相关内容：

·房屋中介的收费标准是什么
房屋中介机构帮助出租人顺利的出租房屋，同时也会帮助承租人租到自己满意的房屋。可以说中介在中间起的作用是比较大的，于是出租人或承租人一方或双方就应当支付其一定的中介费。那么一般房屋中介的收费标准是什么呢？我们一起在下文中进行了解。一、房屋中介的收费标准是什么房地产中介服务机构可应委托人的要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务。口头咨询由双方协商。书面咨询按咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的...

·双方决定离婚后，还有很多事情要做，包括房产分割、子女抚养等。
双方决定离婚后，还有很多事情要做，包括房产分割、子女抚养等。离婚双方之间就房产分割达不成统一意见的，可以通过诉讼的方式解决。当事人向法院提交诉讼状后，法院受理的话，就要择机开庭审理，组织双方出庭辩论。那么，离婚房产纠纷多久宣判?下面我们跟随我们了解下相关知识。一、离婚房产纠纷多久宣判? 离婚官司可以有一审、二审，还可能有发回重审的时候，所以在不同的阶段判决的期限都是不同的。根据《民事诉讼法》第一...

·个人在进行房屋租赁的时候，同样也是需要小心谨慎的，否则自身利
个人在进行房屋租赁的时候，同样也是需要小心谨慎的，否则自身利益就有可能受到损害。当然，此时可以通过签订租房合同来对自身利益提供一定的保护。那到底这个房屋租赁合同是怎么写的呢?我们整理了一份个人房屋租赁合同精简版，帮助你进行了解。出租方(以下简称甲方) 承租方(以下简称乙方) 甲乙双方经友好协商，在自愿、平等的基础上就甲方将房屋出租给乙方的相关事宜协议如下： 1.甲方出租给乙方的房屋位于 ...

·老人过世房产继承公证费收取标准是怎样的？
老人过世房产继承公证费收取标准是怎样的?1、老人过世房产继承公证费收取标准是按照房屋价值评估的总额的2%，继承需要公证,公证费是房屋评估值的2%,正常过户就不需要了。2、如果房屋没过五年,正常过户要交营业税,继承不用交。3、继承的房子如果以后想卖的话,永远都有个人所得税(全部房款的20%)。4、如果正常过户的话如果超过五年以后你父母(夫妻)只有这一套房子就没有个税,如果有的话也没有这么多(房款差额...

·外籍子女继承房产政策是怎样的
外籍子女继承房产政策是怎样的根据我国有关法律和法规的规定，华侨或外国公民继承在中国境内的房产的，应办理以下手续：首先，申请继承在中国境内的房产的华侨或外国人，须向居住国的公证机关申请办理公证书，证明申请人的职业、住址和他与在中国遗留有房产的被继承人的亲属关系。该公证书还须经我国住该国的使领馆认证(根据领事条约，两国互免认证的除外)，如果华侨或外国人在与我国无外交关系的国家办理公证文书，原则上须经该...

·棚户区拆迁残疾人的房屋按照多少比例?
棚户区拆迁残疾人的房屋按照多少比例? 一、棚户区拆迁残疾人的房屋按照多少比例? 比例和其它人一样，就看要选择什么方式来进行置换；房屋拆迁对残疾人没有什么特别补助. 一般是没有特殊照顾的，但不同的省份有不同的政策，具体以地方政策为准。二、房屋拆迁补偿方式： 1、货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。 ...

·离婚房屋过户需要手续费吗?
离婚如今已变得非常普遍，同时近几年我国的离婚率也在逐渐增高，而离婚过程中要严格按照相关法律来进行，在离婚时候夫妻双方遇到了主要问题是关于财产分割问题，在婚姻法中有对于财产分割的详细说明，那离婚房屋过户需要手续费吗?以下介绍仅供参考。离婚房屋过户需要手续费吗? 以下是对于离婚房屋过户所需要缴纳的费用介绍: (一)契税 1、购买的房产超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的3%; 2、...

·新婚姻法产权登记的房产离婚时该如何分配？
结婚的时候就要有房子、车子，现在似乎已经成了一种不成文的规定，但是在婚姻存续期间基本上是不存在针对房子的问题的，但是如果出现离婚等情况的话，那么就可能会需要进行产权的分割，这个时候就需要对产权进行重新的登记，那么2017新婚姻法产权登记的房产离婚时该如何分配？(1)婚前买的房子，挂号在自己名下的，归于个人产业，离婚时不进行分配。关于婚前房产的规则，婚姻法持续连续了05的相关规则，婚前获得产业为个...

·买房子因为会涉及到办理过户手续
买房子因为会涉及到办理过户手续的问题，因此交税也就是必然的了。但在买房的时候并不会区分公民是第几次买房，应该交的税其实都是根据实际情况计算得出的。因此说到第一次买房子需要需要交什么税，其实与第二次、第三次买房的税费都是一样的。下面就让我们为你解答疑惑吧。一、第一次买房子需要需要交什么税 1、契税根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准...

·夫妻离婚房子判给谁吗?
现在，离婚已经是一个司空见惯的事情，而对于很多家庭来说，离婚的时候，棘手的问题就是处理财产分割，尤其是房产的分割。如果双方无法通过协商解决，恐怕就只有走诉讼程序了，向法院提出诉讼，要求法院作出判决。那么，夫妻离婚房子判给谁吗?下面我们跟随我们了解下相关知识。一、夫妻离婚房子判给谁吗? 夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，是夫妻共有房屋，离婚时应作...

·房产在妻子名下法院能查封吗
要看具体情况，依据我国民事诉讼法的规定，向人民法院起诉时，如果当事人名下的房屋是属于夫妻共同财产并且与案件有关的，是可以申请财产保全查封房屋的。但是如果没有证据证明房产属于夫妻共同财产，法院是无法查封的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人...