有抵押的房产该如何购买

对于有抵押的房产来讲，虽然法律中允许当事人进行购买，但毕竟此时房产上面设立的有抵押权，因此实际交易的时候可能与购买普通房产的流程是不一样的。那究竟对于有抵押的房产该如何进行购买呢?现在，我们将在下面的文章中就该问题做详细的阐述，希望能帮助您解决相关的法律问题。
一、有抵押的房产该如何购买
卖家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。要想购买有抵押的房屋并顺利办理过户交易手续，一般采用以下三种方式：
第一种方式：卖家先还清贷款，并从抵押权人处取得《他项权证》，然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，办完注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。有些银行还规定在还款当天不能取得《他项权证》，因此卖家要向银行详细询问提前还贷的步骤和所需时间。
第二种方式：办理银行转按揭手续(银行是抵押权人时才可以办理)，转按揭不需要卖家提前还贷和办理抵押注销手续，但对贷款人的审核比较严格，而且目前转按揭业务有较大限制，主要是央行从政策上有限制。
第三种方式：类似于银行转按揭，做法是由买方向银行申请贷款，银行批准后将贷款划到卖方账户，卖方还贷注销抵押后再过户交易。买方的贷款银行为了保证买方还款，还会要求买方提供保证人担保。
二、购买有抵押的房产应注意什么
在日常交易中主要采用第一种方式，如果卖家用自有资金提前还贷后再过户交易，对买家来讲则不存在风险，不过实务中卖家往往要求买家先付一部分首付，用首付帮其提前还贷。这时，买家务必把握好以下两点：
(一)要尽量压缩付首付至过户的时间。
如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：
1、卖家要向银行预约还款时间;
2、在约定的时间到银行还贷，银行在还款当天或还款后几日内出《他项权证》;
3、卖家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续;
4、办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。
因此，买家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样买家首付的风险就会越小，交易会越安全。
买家错误的做法是：在签订买卖合同当天就支付首付，等到合同约定过户的时间再到交易中心过户，这种做法使买家完全失去了对首付控制和监管，而卖家则完全有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。
买家正确的做法是：向卖家的贷款银行了解提前还贷的时间，争取在合同中约定付首付和提前还贷在同一天，并要求卖家在取得《他项权证》的当天就到交易中心办理抵押注销手续。
(二)尽量将首付直接付到卖家的贷款银行。
为防止卖家收受首付后挪作他用，买家可要求卖家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与卖家一同到银行，将首付直接划给卖家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。
与抵押类似的还有典当，有典当的房产也要先还清典当公司的借款才能过户。
如果卖方不能自行还贷，买方也不愿意用首付还贷时怎么办?在这种情况下买卖房屋，应当取得抵押权人的同意，但通常抵押权人是不会同意的。而且，抵押没有注销，房地产交易中心也不会办理过户交易手续。
购房者实际需要承担的风险是比较大的，因此我们在此提醒各位一定要慎重考虑。若决定要购买这类房产的话，也要知道具体该怎么操作。



相关内容：

·房产合同丢失需要如何补救
    房产合同丢失需要如何补救 (一)购房合同有几本购房者和开发商签订购房合同后，合同就是证明购房者购买房屋的合法凭证。一份完整的购房合同共有四本：开发商二本，房管部门备案一本，购房者一本。(二)购房合同丢了怎么补救如果购房者要办理银行按揭的话，购房者所有的那本合同要放在银行质押。开发商在办理房屋产权证书时，需要将所有的四本合同拿到房管部门才能够办理产权证书，缺少任何一本都不行。所以购房者一定要妥善保管...

·婚内房产离婚的时候怎么分
    婚内房产一般是指那种夫妻双方在领取了结婚证之后，共同出资购买的房产，对于这样的房产通常也是按照夫妻共同房产来对待处理的。因此，这样的房产在离婚的时候也是要作出分割的。那究竟婚内房产离婚的时候要怎么分呢?下文中我们为你做详细解答。 1、新婚姻法，婚后双方父母出资买房，产权登记在一人名下，离婚房产如何分割? 根据婚姻法司法解释的规定，婚后双方父母资助子女买房，产权登记在一人名下的，该房产科认定为双方按...

·定向安置房和商品房区别有哪些？
    定向安置房和商品房区别有哪些？在我国，房产的类型有定向安置房和商品房两种，而且对于定向安置房和商品房有很多区别和不同，首先定向安置房和商品房各有各的优点和缺点，在进行买房时，了解定向安置房和商品房区别有哪些?能更好的根据自己的实际情况进行合理规划。所以今天就和我们一起来一下了解定向安置房和商品房的区别吧！ 一、安置房的分类 根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动...

·涉外房产纠纷诉讼的原则是什么？
    涉外房产纠纷是指含有涉外因素的房产纠纷，涉外因素包含两种可能，一种是主体涉外，一种是内容涉外。在司法实践中，处理涉外房产纠纷，有一定的原则，并且应当注意防范一些风险。今天，律师就和您聊一聊涉外房产纠纷的一些问题。 一、涉外房产诉讼应当遵循的原则 在涉外房产法律实务中，涉外房产诉讼应当遵循以下原则： (一)适用我国《民事诉讼法》的原则; (二)适用我国缔结或参加的国际条约原则; (三)国家主权原...

·房产继承诉讼范本的内容是什么？
    房产继承诉讼范本的内容是什么?房产继承诉讼范本的内容是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条规定，起诉状应当记明下列事项：(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式;(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息;(三)诉讼请求和所根据的事实与理由;(四)...

·首付买房流程是什么?
    首付买房流程是什么? 当买房人与卖房人签署房屋买卖合同后，就可以交付首付，办理按揭。具体流程如下所示： 1、买卖双方签署合同，确认房屋买卖意向。 2、买方缴纳首付款，获得首付款支付凭证。 3、买卖双方带上需要的各项材料，办理过户和贷款。 4、买卖双方完成过户并交房。 二、交首付需要注意什么? 1、核实开发商五证 要核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程...

·买房时需要看什么证件
    作为购房者，为降低自身风险，在买房时，一定要事先查清楚对方有没有办理相应的证件。只有对方依法办理了这些证件，购房者才能放心的买房，不用担心出现无房产证等情况出现。那在实践中，购房者买房时需要看什么证件呢？请从下文中进行具体了解。 一、买房时需要看什么证件 (一)查看开发商品的《营业执照》。 营业执照是国家政府部门批准一个单位依法经营的证明。查看营业执照的目的有二：看这个单位是否存在，看该单...

·房屋买卖协议书
    房屋买卖协议书 卖方 买方 第一条 房屋的基本情况： 甲方房屋坐落于 ;位于第 层 户，房屋结构为，房产证登记面积平方米，地下室一间，面积平方，房屋权属证书号为 . 第二条 价格： 以房产证登记面积为依据，每平米元，该房屋售价总金额为万元整，大写： . 第三条 付款方式： 乙方于本合同签订之日向甲方支付定金元整，大写：， 日内交付 万元(大写 )，余款 元(大写 )在房屋过户手续办...

·厂房拆迁承租方能获得违约金吗？
    厂房拆迁承租方能获得违约金吗？ 一、厂房拆迁承租方能获得违约金吗？ 对于非住宅拆迁，承租人跟房屋产权人获得拆迁补偿的内容是不一样的，房屋产权人获得的是房屋所有权的补偿，而承租人获得的是经营性损失补偿，如房租、搬迁费以及搬迁过程中产生的经营损失等费用，经营性补偿一般包含在拆迁补偿款内，因此，承租人可向房屋产权人主张这一部分费用。 若是拆迁补偿款内未包含经营性补偿等款项，承租人可同产权人一起到拆迁办...

·房屋租赁的期限最长是多久
    房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限，但是这房屋租赁的期限最长是多久呢，房主在租赁期间能不能卖房，如果房主租赁期间卖房怎么办，是否还可以继续承租该房屋，这些问题我们会在下文一一告诉您。 一、房屋租赁的期限最长是多久 当事人约定了租赁期限的，为定期租赁;未约定租赁期限的，为不定期租赁;租赁期限6个月以上，而未采用书面形式的，应当视为不定期租赁。定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过...

·二手房网签后可以撤销吗？
    二手房网签后可以撤销吗 二手房网签后是否能撤销，要看买卖双方协商结果，如果买卖双方协商后可以撤销，那可以携带相关资料进行二手房网签撤销;如果买卖双方有一方不同意撤销，那这时候想撤销的一方只能通过法院起诉来解除网签。但也有特殊情况，只需满足以下条件的一种，二手房网签可以无条件撤销。 1、信息录入错误 如果是因工作人员失误，将信息录入错误，需更正合同信息的，在撤签或变更合同时，需提交错误内容及更...

·哪些商品房不可以过户,什么样的商品房不能过户
    哪些商品房不可以过户,什么样的商品房不能过户 一、哪些商品房不可以过户 办理商品房的交易过户手续从法律规定及行政规定来看，都是最简单的，但经济活动的复杂性导致在实践过程当中商品房的交易过户过程及其复杂。如卖方贷款买房，房产证已办理，但抵押未解除，卖方自己无力一次性清偿银行贷款，不能解除银行对房屋产权的抵押，因此也不能办理过户。 办理商品房的交易过户手续从法律规定及行政规定来看，都是最简单的，但经...