一、租房合同没备案买卖不破租赁可以适用吗?

一、租房合同没备案买卖不破租赁可以适用吗??未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。在保护承租人权利的同时，也应当考虑保护房屋买受人的权利，两者的权利在法律上是平等的。二、买卖不破租赁生效条件(1)租赁合同成立有效并生效;租赁合同非真实意思表示、主体错误等情形下，租赁合同并未成立，不能对抗买卖;租赁合同存在无效情形，则自始无效，不得对抗买卖等物权;租赁合同附生效条件，但条件未成就，亦为同理。(2)出租人已将租赁物交付给承租人，承租人实际占有;租赁合同如果进行了登记备案，则承租人对租赁物的占有状况无需证明。如果没有登记备案，则要考察实际情况。审判实践中，可区分以下情况进行处理：①不动产抵押权自登记时生效，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系。②不动产抵押权登记前，不动产租赁合同已经登记备案的，租赁关系不受抵押权的影响。③不动产抵押权登记前，不动产租赁合同虽未登记备案的，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用不动产的，租赁关系不受抵押权的影响。实践中，应由承租人对于“实际占有”的情况予以举证，如承租人对房屋的实际居住、在承租房屋中开业经营或者装修筹备等。承租人自用还是合法转租，或者借给相关方无偿使用，不影响实际占有的认定。买受人是否知晓存在承租人也不影响是否实际占有的认定。有的买受人实地考察房屋状况时，恰遇承租人休假未居住，或者歇业期间，造成买受人以为房屋空置的认识错误，这并不影响承租人实际占有的事实。只要承租人有足够证据证明出租人或其同意的人已经向承租人交付该租赁物，其并未持续不断地实际占有租赁物，不影响买卖不破租赁的适用。(3)所有权变动，且发生在租赁期间;“买卖不破租赁”中的“买卖”是一个代指，其所指的所有权变动实际上涵盖了买卖、赠与、继承、互易、投资、抵押等多种情形。该变动须为确定有效，而不能是无效或者效力待定。如因善意取得制度产生所有权变动，虽然并非所有权人主动追求，亦产生所有权变动的合法有效后果，也应可以适用“买卖不破租赁”。若所有权变动时租赁合同已经终止，则不涉及“买卖不破租赁”的适用。相关的问题是，当租赁合同期满，出租人承租人未签订新的租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人也未提出异议的，是否认为是租赁期内?我国《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据该法第二百三十二条规定，不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理的期限之前通知承租人。在不定期租赁期间，所有权变动，是否仍然适用“买卖不破租赁”?理论上可以，只是在这种情形下，买受人继受的也是不定期的租赁关系，只需要给予一个合理的准备期限，即可以解除租赁合同，所以承租人要求适用“买卖不破租赁”意义不大。(4)出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。即在出租人同意的转租关系中，次承租人也可以适用“买卖不破租赁”。这一点中需要讨论两个特殊情形：承租人受让出租房屋的情形、次承租人受让出租房屋的情形。首先，“让与第三人”不包括将租赁物让与承租人。如果是让与给承租人，就是双方的租赁关系变更为物权转让关系，不存在适用“买卖不破租赁”原则的问题，租赁关系已经合意解除。其次，“让与第三人”可以包括将租赁物让与次承租人。此时，需要适用“买卖不破租赁”，次承租人即使已经成为租赁物的所有权人，也需要继续与承租人履行次承租合同，以此保护承租人在转租合同中的利益。需要明确的是，租赁双方在签订租赁合同后，根据目前的规定，是必须要进行网签备案的，其目的在于保护租赁合同的合法性，避免在后期发生矛盾和纠纷时，难以进行处理和认定，如果没有网签备案可以导致合同并不具备法律效应。

相关内容：

·房产证上有名字就是共同财产吗?
1.婚前个人全款购买的房屋大多数人认为，对于一方婚前个人购买的产权房屋，另一方加上名字，可理所当然地享有二分之一的产权。通常来说是这样，在司法实际的判例中，目前离婚案件的财产分割，虽然确定加名字的一方有产权份额，但分割时并不一定就是二分之一。关于分割方式，有协议的从协议，没有协议的，法院会综合考虑各方对房产的贡献、结婚的年限等因素，使得加名一方的实际产权份额不足一半，大概是15%-20%。因此，夫...

·为什么要办理房屋租赁合同备案
房屋租赁是外出工作的人必经的程序，在租房子问题上，我们要想保护自己的合法权益不受侵犯，我们就要与房东一起办理房屋租赁合同备案，那么为什么要办理房屋租赁合同备案呢?下面的我们为您详细解答原因。一、办理房屋租赁合同备案的原因《城市房地产管理法》规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房地产管理部门登记备案。为什么出租房屋要办理备案登记呢?主要是为了保护出租人和承租人的合法权益。...

·房屋租赁合同登记备案证明上海闸北如何办理？
房屋租赁合同登记备案证明上海闸北如何办理？需要原房屋房东、承租人到场;携带房地产证原件;到场各方携带身份证原件。办理流程：办理地点一般都是区房地产交易核心;办理时间是工作周时间：周一到周五9：30-11：30，13：30-16：30;需携带材料：当事人身份证(出租人和承租人)原件复印件;房地产权证原件复印件;房屋租赁合同原件;委托书原件复印件、代理人身份证原件复印件。注意事项...

·担保的房子和抵押的房子一样吗？
担保的房子和抵押的房子一样吗？一、担保的房子和抵押的房子一样吗？担保，是指在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人为保障其债权实现的，要求债务人向债权人提供担保的合同。担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金五种。抵押是担保的一种方式，一般适用于不动产，无需转移占有，要登纪，如果不登记，抵押合同时生效的，但是抵押权不生效，此时抵押权人有权要求抵押人登记。抵押也属于担保，担保分为实...

·房产抵押受限的条件有哪些
现实中，不少人在急需用钱的情况下，就会选择将自己名下的房屋向银行抵押贷款。但并不是说用房产申请进行抵押就一定能获得贷款的，在这方面我国做出了一定的限制条件。那究竟房产抵押受限的条件有哪些呢？请在下文中进行具体了解。一、什么是房产抵押房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押...

·现在租房的人越来越多，租房的形式也很多种多样，面的多样化的租
现在租房的人越来越多，租房的形式也很多种多样，面的多样化的租房形式我国也有针对性的出台了很多相关政策法规，那么这些法律法规的意义在哪呢，以下就是我们为您举出的有关租售同权厦门的相关资料，希望可以帮助到您。广州明确推出【租售同权】口号，是立基于【壮大租赁产业，形成新经济增长极】的目的，相关措施包括扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济;鼓励商改住租赁;发展“城中村”现代租赁服务业;发展既有建...

·一、结婚后男方出钱买房子离婚后咋算?
一、结婚后男方出钱买房子离婚后咋算? 婚后买房，不管房产证是夫妻谁名字，只要双方没有事先特殊书面的协议，住房产权是婚后取得共有财产，因为婚后双方收入所得都是婚后共有，如果是一方用婚前积蓄收入付款买房，可以凭出资证明，主张出资的权益，这样的话法律支持。 1、夫妻共同财产，原则上均等分割。也就是说，夫妻共同财产，原则上均等分割;根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。...

·房屋鉴定等级划分是怎样的
房屋鉴定等级划分是怎样的一、房屋鉴定等级划分是怎样的 1、结构承载力能满足正常使用要求，无危险点，房屋结构安全。 2、结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。 3、部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，一般需要加固或局部改造。 4、承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，一般应整...

·如今买卖二手房的人也是很多的，毕竟二手房价格相对便宜一些，同
如今买卖二手房的人也是很多的，毕竟二手房价格相对便宜一些，同时其他人居住使用过一段时间，也才能更好的看出房屋质量问题。而在买卖二手房的时候也有一定的交易流程，下面我们以深圳为例，就来告诉您深圳二手房交易流程是怎样的吧。 (一)看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付; (二)查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查...

·离婚房产分割后不配合过户应该怎么处理？
在当代这个社会，离婚似乎成为一件经常发生的事情，在我们的现实生活中。离婚主要是因为双方当事人之间的感情破裂等原因造成的，您都明白的是，一旦婚姻破裂将面临的是财产的分割问题，很多人想要了解一下离婚房产分割后不配合过户应该怎么处理？那么，接下来我们将为您详细的介绍一下相关的知识。一、离婚房产分割后不配合过户应该怎么处理？可申请法院强制执行办理过户对此，律师表示，如果对方对离婚协议书的不履行，属违约...

·房屋他项权证如何办理、流程是怎么样的？
我们都知道随着现在的经济水平提高，物价也开始上涨，随之而来的房价也是越来越高，现在好多的人都使行按揭买房，这样就不会感到有很大的压力，如果是按揭的话就要办房屋他项权证，那就来了解一下房屋他项权证如何办理、流程是怎么样的？下面就来听听我们的看法。一、房屋他项权证如何办理、流程是怎么样的？（一）、他项权证的办理一般都是在产权证已经出证的同时办理，因此，需要购房业主夫妻双方(未婚需要当地民政局出具未...