房地产抵押担保中有哪些问题需要注意

房地产抵押担保中有哪些问题需要注意一、财产夫妻共有与不动产抵押登记
办理房屋、土地等不动产抵押时，贷款银行首先要判断抵押物权属状况。在我国不动产权属原则上以登记为准，不动产权属证书和不动产登记簿是权利人享有不动产物权的证明。《房屋登记办法》第十八条规定，登记部门要询问申请人拟登记房屋是否为共有并将询问结果记录在案。房屋登记以程序审查为主，不进行实质性调查核实造成不动产权利登记与实际权属状况可能存在误差。根据《婚姻法》有关规定，除特别约定和婚前个人财产外，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产、收益归夫妻共同所有。这就意味房屋即使登记在一方名下，只要在婚姻关系期间取得，应当属于夫妻共同财产，另一方可以主张登记错误，或直接通过法院确权否定登记效力。司法实践也发生过抵押物权属变更导致银行抵押权无效的案件。
应当看到房屋、土地等不动产是对债权人、债务人权利的实现、义务的履行影响较大的财产，不动产登记制度目的之一在于公示权利状态、保护交易安全。因此法定夫妻财产共有与登记冲突的情况下，应当适用《物权法》第106条不动产物权善意取得，优先保护动态交易安全，不能因不动产登记错误否定基于登记产生的抵押权的有效性。
作为银行办理不动产抵押时，首选应落实拟担保的房地产是否为共有财产，查看抵押人户口本、婚姻情况证明，核实抵押物取得时间，如果抵押房地产为夫妻共有或家庭共有财产，抵押应经各共有人书面同意，如果非共同所有，应由抵押人出具书面说明。其次要审查担保人对共有财产的处分权是否有约定，没有约定的，抵押行为是否符合共有财产处分的法律规定，并在业务操作中应注意落实共有人意思表示程序，形成书面文件，归档备查。
二、抵押权与租赁权
房地产的抵押权与承租权可能并存于同一房地产之上。当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能因承租权导致抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益，这就出现了抵押权与承租权的冲突。
对于房地产租赁权设定在先、房地产抵押权设定在后的情况，《担保法》第四十八条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同继续有效，在租赁期届满前，新的产权人不能解除原租赁合同，不能随意变动租金，即房地产租赁权设立在先时，给予租赁权以对抗抵押权的效力。对于房地产抵押权设定在先、房地产承租权设定在后的情况，《担保法司法解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。可见租赁权设立的时间对抵押权影响重大。由于抵押人通过租赁行为对抵押物行使收益权，且设立在先的承租权限制了抵押物的交易或转让，这都大大降低了抵押物的担保价值。租赁关系通过当事人之间自由协商约定即可设立，无需通过登记，使得登记抵押权面临着欺诈风险。
处理抵押权和租赁权关系时，立法上有两点尚需完善：
1、应对设立租赁权的行为予以规范，纳入权属登记的范畴，充分体现不动产物权体系的公示性和透明度，实现各项物权在不同顺位上的平等保护。
2、抵押权先于租赁权时，赋予房地产抵押权人请求法院解除房地产租赁合同的权利，避免在拍卖抵押房地产时，因房地产上有承租权的存在而无人应买或降低价格，损害抵押权人利益。
防范抵押物租赁风险时，银行应注意以下问题：
1、做好排除租赁的尽职调查。在现场察看房屋占有和使用现状，核实占有人与所有人是否相符，是否存在事实上的租赁关系，对占有状况进行记录。
2、与承租人协商弱化租赁权对抵押权不利影响。如对租赁期长于银行债权存续期的予以更改，一次性支付租金的应变更为分期给付方式，承租人将尚未支付的租金支付给债权银行等。
三、优先抵押权的法定权利
在特殊情况下，法律为保障国家或其他主体的利益，设定了一些法定权利优先于抵押权，主要包括以下三种：
(一)国家税收权。
《税收征收管理法》第四十五条规定“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”
(二)建筑工程款优先受偿权。
《合同法》第286 条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》进一步规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
(三)商品房期待权。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)规定,“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据最高人民法院司法解释，可以推导出预购人只要在支付了全部或者大部分房款之后, 其期待权必然优先于抵押权而实现,而不论两者的先后顺序。
为保障国家税收收入、保护劳动者获取劳动报酬权利和商品房期待权，我国法律规定国家税收权、建设工程款优先受偿权以及商品房期待权与抵押权发生冲突时优先于抵押权实现。上述规定具有一定的合理性但也存在不足：建设工程款优先受偿权缺乏公示性，导致第三人无法了解发包人是否拖欠工程款，无法防范发包人与承包人恶意通谋，故意虚报工程款，损害一般抵押权人利益的行为。第三人处于信息不对称的不利地位使其随时可能蒙受突如其来的侵害。
从保护第三人,维护交易安全、交易秩序的角度而言,对建筑工程款优先受偿权确有引入登记公示方法的必要。如果建筑工程款债权已经预先登记,抵押权人仍然同意以建筑物设立抵押,属于自愿承担因法定优先受偿而使其抵押权不能实现的风险。考虑到建筑工程款债权的不确定性，有学者建议，登记的工程款应是承包人法定抵押权实现的最高数额。如果实际结算的工程款高于登记的数额，则应当以登记的数额为准，如果低于登记的数额，则应当以实际结算的为准。
针对上述三项法定优先权利，银行办理房地产抵押时可以采取以下措施：一是关注建筑工程款支付情况。设立在建工程抵押时，要注意审查、了解《建设工程合同》约定的工程总价款、支付条件、支付方式以及是否存在承包商垫资建设的情况，承包人应出具是否拖欠工程款的书面证明，在确定抵押物价值时扣除工程价款; 抵押权设立后，发放贷款应用于在建工程建设(含支付工程款)，注意了解工程进度和工程款付款情况。二是核实借款人纳税情况，设定抵押前是否拖欠税款。三是核实抵押人拟抵押房地产是否已预售给第三人，在房产登记部门调查抵押物预售登记情况。
一般来讲，我们日常生活中遇到的房地产抵押担保中需要特别关注的就是以上三个问题，但如果双方当事人在该项抵押担保中合同中还需要约定其它担保项目，则就需要双方去进行协商，互相在合同中约定，避免日后产生不必要的纠纷。

相关内容：

·土地使用年限法律规定是怎么样的？
我们都知道人们使用的土地只有使有权，没有买卖的权力，因为土地是国家的，私自买卖土地也是犯法的，那么土地使用年限法律规定是怎么样的？一般是根据土地的不同用途来规定年限的，住宅一般是70年，而一般工厂的用地就是50年，那下面就来听听我们的看法。 1、土地使用年限最高70年，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权...

·外嫁女出嫁后，土地就要被收回吗？
外嫁女出嫁后，土地就要被收回吗?依据农村土地承包法的规定，在承包期限内妇女结婚的，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。因此，对于外嫁女来讲，如果其在出嫁之后，新的居住地并未取得承包地的话，那么其之前的承包地是不能收回的。相关法律规定：《中华人民共和国农村土地承包法》第三十一条承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地;妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或...

·划拨土地使用权证可以贷款吗？
划拨土地使用权证可以贷款吗？划拨土地不可以贷款。只有能上市交易的房地产才能做抵押物品，才能在你无还尝能力的前提下，可以变卖抵押物品用于清偿银行的债权债务。能上市的房屋必须是两证齐全，房屋产权证和土地使用证(可转让性质的商业土地)，才能做银行的贷款抵押品，和典当行抵押品。只有房产证没有土地证的情况很多，如小产权房、政府机关、军队、国家公益用地土地上的附着物，其土地都是不能进行分割变更的。二、判断能否...

·期房土地使用权是否可以抵押贷款
一、期房土地使用权是否可以抵押贷款? 期房是可以办理抵押贷款的，具体如下：期房抵押，是指房地产开发商将在建的房地产或商品房预购人将预购的商品房设定抵押权，包括在建工程抵押和预购房屋抵押： 1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程投入的资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。 2、预售房屋抵押是指买方在支付首期...

·河北省道路征地补偿安置费是如何规定的?
河北省道路征地补偿安置费是如何规定的? 在当今时代，因为道路建设而征地拆迁的情况是比较常见的。同时，为了保证被征地人一方的利益，肯定会给予相应的补偿，以弥补其损失。对此，有关部门制定了一些补偿安置费相关规定。下面，我们应河北省的朋友们的需求，将河北省道路征地补偿安置费相关规定，介绍与您。河北省道路征地补偿安置费是如何规定的? 第一条根据《河北省土地管理条例》第四十三条的规定，制定本暂行规...

·最高法农村集体土地使用20年对吗
最高法农村集体土地使用20年对吗集体土地的存在形式一般都是在农村，通过集体土地的形式将土地发放下去使用，虽说这种方式管理起来会比较方便，但是集体土地的存在形式和普通土地的存在形式是不相同的，是有很大区别的，使用的年限也有所不同，那具体来说最高法农村集体土地使用20年对吗？最高法农村集体土地使用20年对吗各个地区可能会有所不同，所以不能一概而论。关于土地租赁最高期限的规定《中华人民...

·上海作为流动人口极为集中的地区，人们对于房屋租赁的需求十分旺
上海作为流动人口极为集中的地区，人们对于房屋租赁的需求十分旺盛。这就需要相关法规进行有效管理。可是，有很多人对相关管理办法并不了解。那么，上海房屋租赁管理办法是什么？为此，我们在下文中整理了该问题的相关资料，希望对您有所帮助。上海市居住房屋租赁管理办法? 第一条（目的和依据）为了加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，保护居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康...

·宅基地上的房屋可以继承么可以继承父母宅基地上的房屋
宅基地上的房屋可以继承么可以继承父母宅基地上的房屋，但不能继承宅基地。如果你已经居住在城市，但是还是农村户口的话，在本村还是可以继承父母宅基地的使用权。比方说你父母在农村宅基地上修了一栋房子，当他的父母百年离去的时候，只能继承那栋房子，而不能继承宅基地。原因很简单，依据我国法律，宅基地的所有权和使用权是分离的，所有权是集体的，使用权是房屋所有人的，也就是说。我们所说的宅基地继承，实际上说的都是宅基...

·征地补偿标准及要求是怎样的
征地补偿标准及要求是怎样的随着中国城市化的进程的逐步加快，商业用地，住宅用地，工业用地的需求越来大，如何满足这些用地需求?征地成了首选。那么被征地者能拿到多少?该如何安置被征地者?这时候就需要一套完整的征地补偿方案。如今，国家已经出台了征地补偿的相关法律法规。接下来律师我们，就为您简单的阐述一下。一、征地补偿的定义：征地补偿是指国家为了公共利益的需要，依法对农民集体所有土地实行征收...