上海农村房屋买卖的特点

现如今，上海作为一个集经济、交通、科技、工业、金融、贸易、会展和航运为一体的国际化大都市，房价更是自20世纪起就不断攀升并居高不下，同时，上海农村房屋买卖的纠纷也日益增加。因此，笔者将为您介绍一下这样一种民事合同与单纯的买卖合同究竟有什么区别，从而以便于您更好地解决纠纷。?
第一、从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上。?
第二、从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同村村民的情况。?
第三、从诉因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。 第四、合同大都已履行（出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住），但多未办理房屋或宅基地使用权变更登记。 第五、从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。 现在很多人认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖。?
但其实对农村房屋买卖纠纷合同效力的认定由上述分析可见，农村房屋可以买卖。但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为，根据我国合同法的规定，一个合同有效，不仅合同主体要适格，而且内容要合法。笔者认为，在农村房屋买卖合同效力认定上，除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外，还应当遵照国家政策的相关规定。?
1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。
因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。?
2、慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。?
综上所述，上海农村房屋买卖纠纷持续频发，且在认定合同效力一事中也存在着法律规定与实务操作不相匹配的问题。所以，笔者建议对于这一类型的买卖合同，只要其只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同，这样一来，也能够更好地保障到房屋所有者的基本权益。



相关内容：

·离婚贷款房屋分割是怎样的
    生活中，大部分的人买房都是选择贷款的方式。而对于即将要结婚的人来讲，婚前贷款买房与婚后贷款买房的区别就大了。而要是日后在贷款尚未还完的情况下就离婚的话，这样的房产该如何来分割呢?我们一起在下文中进行了解。 一、婚前按揭买房，离婚有贷款的房屋如何分割情况大揭秘： 1、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷的 该情形下的房屋为一方...

·婚前贷款购房离婚时怎么分割
    现如今，可以说婚前贷款购房的情况比较多，而此时有可能是将要结婚的男女共同出资购房，然后登记在一方名下。当然更多的是由一方在婚前贷款购房，然后登记在他的名下。那对于这样的房产，要是夫妻离婚的话则应该怎么进行分割呢？详细内容请一起在下文中进行了解吧。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条明确规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用...

·卖房哪些情况需要用房产证？
    卖房哪些情况需要用房产证？ 一、卖房哪些情况需要用房产证? 卖家把握好，只有在需要房产证的时候再给房产证，那么，卖房时，哪些情况需要房产证?以通过中介买卖房屋流程为例，下面这些环节都需要房产证： 1、报盘 卖方向中介申请卖房，中介所做的登记手续就是报盘，这时需卖方提交房产证原件。 需求：大型的中介公司会对房产证基本信息进行核实，同时将房屋信息录入公司系统，做好备案。在这个过程中，中介负责...

·购买商品房具体流程是怎样的
    购买商品房具体流程是怎样的无论是购买怎样的物品其实都是有一定的买卖流程的，若商品本身价值比较小，可能在流程上的体现还不是很明显。但如果购买的是像商品房、汽车这样的大件，对流程的要求就是比较高的了。那现实中，购买商品房具体流程是怎样的呢?我们整理了相关资料，将在下文中为你做详细解答。 一、购买商品房具体流程是怎样的 1、确认项目手续。 购买预售商品房，应确认项目是否取得《商品房预售许可证》，并详细...

·商品房的面积其实一开始都是从开发商那里得知的，然而在收房的时
    商品房的面积其实一开始都是从开发商那里得知的，然而在收房的时候，购房者却可以实际的对商品房的面积进行测量，要是发现不一致的话，此时也可以根据误差的情况作出相应的处理。那现实中，要是约定面积与登记面积不一致可以要求退房吗?请跟随我们一起在下文中进行了解吧。 一、约定面积与登记面积不一致可以要求退房吗 根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计...

·甘肃省木材总公司房屋租赁合同该怎么写？
    房屋租赁合同是生活中一种常见的合同文书，出租人和承租人签订的房屋租赁合同是否规范，对于双方发生纠纷时有着关键的作用。甘肃省木材总公司房屋租赁合同该怎么写呢？必须具备哪些要素？下面法律我们提供一篇房屋租赁合同范文，供您参考。 甘肃省木材总公司房屋租赁合同 甲方：（出租人） 乙方：（承租人）甘肃省木材总公司 双方经友好协商，根据《合同法》及国家、当地政府对房屋租赁的有关规定，就租赁房屋一事达成...

·有房贷期间离婚房贷处理
    有房贷期间离婚房贷处理 (一)夫妻双方以共同贷款方式购买的财产是夫妻双方的共同财产，因此未偿贷款也是夫妻双方的共同债务，因此夫妻双方必须共同承担偿还的义务。 (二)如果两人的关系破裂，离婚，债务仍须由夫妻双方共同承担和偿还;但是，如果夫妻双方协商后可以由其中一方偿还，也可以由其中一方偿还。 (三)离婚后买房的一方不能偿还房屋贷款的，银行有权向其配偶追偿。未取得房屋的一方取得房屋贷款代替另一方...

·一、继承房屋遗产需要哪些材料?
    一、继承房屋遗产需要哪些材料? 1、被继承人死亡证明; 2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证; 3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件; 4、办理房产证过户手续需要继承人的身份证件; 二、法定继承人有哪些行为的无权继承遗产? 《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日生效) 第一千一百二十五条 【继承权的丧失和恢复】继承人有下列行为之一的...

·买房子签合同需要注意什么？
    买房子签合同需要注意什么？1、基本的“五证”齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。2、使用规范的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金...

·一、天津房子多久能卖出去?
    一、天津房子多久能卖出去? 天津房子在办理产权后就可以卖出去，产权在两年内的应当交纳5.6%的个税，满两年不满五年的交纳1%的个税，满五年不用交个税。二手房的交易流程简单来说是签订二手房买卖合同，买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，双方共同到产权交易中心办理过户手续，交纳相关税费，双方共同到产权交易中心办理产权转移过户手续，银行贷款打余款完成交易。 　　《民法典》第六百零三条??出卖人应当按照...

·根据规定两限房怎么出售?
    根据规定两限房怎么出售? 可以买卖，但是有一些限制，从本质来说还是商品房，是可以进行上市交易的，但是，因为是低廉的限价房，所以国家对于限价房的买卖也进行了相应的限制。1、购得限价房的家庭需在交房之日起一年内入住。2、限制：限价房8年内不得上市转让。3、购得限价房的同时不得再申请其他政策保障性住房。4、已经承租廉租房等优惠政策住房的家庭，在申请暂停租金补助或优惠，且已按市场租金标准缴交租金后，由市公...

·一、老人过世卖房子遗产税是多少?
    一、老人过世卖房子遗产税是多少? 国家没开征遗产税。办理继承过户续交相关费用可以了。继承相关手续如下： 先所有有继承权的人，夫妻双方，持身份证、结婚证原件，及死亡证、房产证原件等，一起到公证处办理继承公证。 上面所有人带上面所有资料及公证到房管局办理继承过户。具体手续按当地房管局规定。 费用有： 办理遗产公证的公证费，按房产总价的3%收取。 房管局过户的税费不多，三仟元就可以了。 二...