土地使用权流转评估适用于什么情况?

土地使用权流转评估适用于什么情况?

想要对土地进行开发，首先是要从土地持有者手中获得该土地的使用权，但是在获取之前是要将土地先进性评估的，因为只有确定了该土地的价值才能与对方进行协商，然后报给对方合理的价格进行土地使用权的获取。但是一般土地使用权流转评估适用于什么情况呢?一起来阅读下面的内容进行了解吧。

一、什么是土地使用权流转评估?

土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。

二、土地使用权评估的类型是什么?

1、公司制改造土地使用权评估

公司制改造分为改造为国有企业的土地使用权评估和改造为非国有企业的土地使用权评估是指企业进行公司制改造，组建有限责任公司、股份有限公司、集团公司国有企业间合兼并或与非国有企业合兼并成国有企业等，改制后的企业仍为国有企业或者国有控股企业，土地资产处置仍是以划拨方式进入企业，这时的评估价格实际上是划拨土地使用权价格，而改造为非国有企业的土地使用权评估是指企业改造后，国家和政府不再是土地资产的主体，如企业破产，企业上市，非国有企业兼并国有企业，国有企业出售或租赁，土地处置方式为出让或租赁。土地处置方式为出售的土地必须办理土地出让手续，与土地管理部门签定土地出让合同，补交土地出让金。补交土地出让金的数额是划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格两者之差，所以评估要分别评出划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格。土地处置方式为租赁的必须与土地管理部门签定土地租赁合同，支付租金。承租人在支付租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以将租赁土地使用权转租、转让或抵押，但必须依法登记。租赁土地使用权的评估又分为租赁土地使用权的转租、租赁土地使用权的转让、租赁土地使用权的抵押评估。

2、土地使用权作价出资和授权经营评估

这种方式是国家以一定年期土地使用权作价方式投入新的企业，国有作为土地所有者，要体现国家的权益，评估价格应为出让土地使用权价格，但作为国家的出资额(资本金)注入企业，应该不是出让土地使用权价格。作价出资额(注入企业的资本金)=出让土地使用权价格—划拨土地使用权价格，这是因为划拨土地使用取得以后，企业付出了取得成本和实际投入开发成本，这部分权益在企业，而非政府和国家，但要注意年期修正。

3、土地使用权债转股评估

国企债转股改制是国有企业改革中近年来出现的新改革形式，它是国企以其划拨土地使用权作价后，把其债务转为债权人股份的一种方式，债权人为国有商业银行的资产管理公司。债权人的股份比例应根据评估土地使用权价格和债务金额及企业资产总额来确定。企业以自己划拨土地使用权的所占权益转化债务，当然评估的是划拨土地使用权价格，这种评估为划拨土地使用权的价格(如现在开滦集团的债转股评估) 。

4、保留划拨土地使用权评估

企业经营获准，这时评估就是评估土地划拨土地使用权价格，保留的划拨土地使用权作为企业的权益可以经批准进行抵押，抵押权实现后，土地使用权由划拨变为出让，从所获收益中抵交出让金后，抵押权人方可优先受偿。

三、土地使用权评估的程序是什么?

(一)土地使用权拥有者如系国有企业，因转让、入股等需要而进行评估时，应先经其主管部门的同意，并向当地国有资产行政管理部门申请立项，获得立项批准后，才能委托资产评估机构进行评估。如果国有企业只是为了解自己资产情况而要求评估并不一定要立项，非国有企业土地使用权的评估则不需要立项这个手续。

(二)评估工作是从土地使用权拥有者与资产评估机构正式订立委托合同书开始。资产评估机构接受土地使用权评估作价的委托后，即开始组织项目评估小组开展有关的评估工作。整个评估工作分为两个部分，第一步是评估前的准备工作;第二步是评估工作。

(三)评估前的准备工作包括：

1、收集有关的资料：被评估地块的地级资料，城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料，被评估地块的批租文件资料，地产市场成交实例资料，关于土地使用权出让价格有关政策规定，地产市场供求双方的情报等等。

2、现场勘查：地块的面积、形状和坡度;地质水文条件;地上物与地下物的分布情况，地块的经济地理情况等。

3、分析测算有关的数据：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权的转让价格。

四、土地使用权评估的原则是什么?

(一)为了确保评估工作的顺利进行，确保评估结果的准确，在土地使用权评估过程中应当遵循一定的原则。一般而言，土地使用权的价格的评估应当掌握以下的原则：

1、合法公正的原则

土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。

2、有利于开发利用的原则

土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。

3、区别对待

土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。

4、最大使用效益的原则

同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的，最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。

按照有关的资料我们得到的结论是，土地使用权流转评估的适用对象，像是对公司制的土地改造时的土地使用权评估时要区分好公司制的土地是分为国有土地和非国有土地，在确定好性质之后就可以对土地进行评估，之后就是对土地的租赁和买卖了。而如果是土地使用权债转股评估则是在国有土地的基础上进行的。所以在进行土地使用权流转评需要看土地的性质才能进行。

相关内容：

·农村集体土地是哪个部门管
农村集体土地是哪个部门管其实，不论是农村土地还是城镇土地，都属于国土资源管理局的管理范畴，但是目前，都已经实行了垂直管理制度，因此农村土地，包括耕地、集体土地、宅基地、四荒地等多种类型的土地多呈现出以下垂直管理模式：村委会——乡(镇)国土资源管理所——县国土资源管理局——市国土资源管理局——省国土资源管理局——中华人民共和国国土资源部通常村委会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地、和其他...

·没有土地使用权证怎么办？
没有土地使用权证怎么办？我们都知道，一般在我们买了新房子之后，需要办理一个房产证，但是很多人却忽视了办理土地使用权证的重要性。其实按照我国目前的法律，两证是缺一不可的，那么，没有办理土地使用权证怎么办呢?下面我们就为您解答一下这个问题，希望对您有所帮助。一、土地使用权证土地使用权证又称国有土地使用权证,是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用...

·商品房开发商土地使用权抵押贷款是否可以
商品房开发商土地使用权抵押贷款是否可以?可以，开发商在申请到土地使用权的时候，可以以此向银行抵押贷款。在经济学上，根据行业的特点，可以将所有的行业分为劳动力密集型、技术密集型、资金密集型等类型。房地产业无疑属于资金密集型行业，即短期内需要投入大量的资金的行业。一个房地产公司，员工往往只有几十人，但需要的资金至少过亿元。这些资金主要用于如下方面：地价款、拆迁补偿费、工程款。这么大量的资金从何而来呢?...

·政府划分的安置地有土地使用证吗?
政府划分的安置地有土地使用证吗? 在政策变化之后，土地一向是属于国有资产，在名义上是属于所有的人民的，所以个人在征用时必须向国家缴纳税金，并且只能拥有使用权而没有所有权。同样的，如果是政府划拨的，也就是问政府划分的安置地有土地使用证吗这个问题，一般来说，土地使用权都是有的，但是也有限制和分类，让律师网我们带您了解相关内容。一、土地使用证的定义土地使用证分类有划拨土地使用权和出让土地使用权两...

·青岛市征地补偿标准
青岛市征地补偿标准征地就是把国有土地收回用于公共事业，然而它往往伴随着一系列的问题，征地后的补偿安置就是其中一个比较严重的问题。为了防止矛盾的发生，青岛市就出台了青岛市征地补偿标准。下面我们为您详细介绍一下。青岛征地补偿标准国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助费，标准如下：一、土地补偿费 1、征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年...

·按照法律规定如何确定合同履行地？
为了制约合同签订双方的行为，同时也是为了确定合同内容能够完成，在买卖交易合同当中一般都会对合同履行地作出说明。合同履行地的确定需要结合具体的合同内容进行确定。那么按照法律规定如何确定合同履行地?本文中就给出了相关解答与说明分析。按照法律规定如何确定合同履行地? 依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第19条规定和《合同法》第一百四十一条的规定，对买卖合同履行地点...

·土地承包合同无效起诉书应注意的问题
土地承包合同无效起诉书应注意的问题土地承包合同是我国目前比较多的一种合同，其中涉及的问题也比较多，那么要确定土地承包合同无效，就必须要进行判定无效的起诉或申请。那么土地承包合同无效起诉书应该注意哪些问题呢？的我们为您解答。【土地承包合同无效起诉书应注意的问题】 1、表达出原告，被告及相关的代表人信息 2、阐述确定合同无效的理由及事实无效的土地承包合同，是指不具有法律效力的土地承包合同。根据我国...

·我国土地使用证的办理流程是什么？
我国土地使用证的办理流程是什么？国家为了能够更好的使用土地，同时规范土地使用的秩序。将土地的所有权收归国有，但是人民享有土地的使用权。国家为了能够充分发挥土地的使用效率，鼓励人民对土地进行使用。但是人民在使用土地之前，要有土地使用证，只有这样才能依法使用土地。那么，我国土地使用证的办理流程是？一、我国土地使用证的办理流程是？土地使用证办理程序《集体土地使用证》办理程序根据《土地管理法》及《土地...

·昆山办理土地使用证怎么办？
昆山办理土地使用证怎么办？由于我国实行物权公示制度，我们享有各类动产和不动产物权都需要进行相应的公示。譬如，转让不动产需要登记、转让动产需要交付。由于我国土地所有制度的特殊性，土地使用权作为一种用益物权，必须通过办理土地使用权证来证明。那么，昆山办理土地使用证流程是怎样的?;我们为您解答。一、办理国有土地使用证(一级市场) 所需资料：a、企业工商执照(复印件);b、法人机构代码证(复印件...

·为什么必须选择挂靠地址?
为什么必须选择挂靠地址?一、为什么必须选择挂靠地址 1、注册有限公司或者其他企业，必须填写一个公司注册登记地址; 2、无办公场地的客户，租赁一个场地费用太高，选择地址挂靠是最经济的方案; 3、外地在深圳注册公司客户，需要有一个公司注册地址，必须选择注册地址挂靠; 4、注册地址如果随意填写，可能第二年跟工商局地址系统比对不上，无法通过年审，选择地址挂容易通过年审。二、注册公司地址挂靠的注意事项有...

·建设项目征地拆迁程序有哪些？
建设项目征地拆迁程序有哪些？一、建设项目征地的相关内容是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。预审内容包括如下： (一)建设项目用地选址是否符合或经批准的国家、省有关发展规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件; (二)建设项目是否符合国家和省供地政策; (三)建设项目用地选址是否合理，包括是否确需占用农用地、可否调整占用非农用地等...