土地使用权受让人需要承担什么风险？

土地使用权受让人需要承担什么风险？我国的土地虽然是属于集体所有或者国家所有，但是公民可以通过合法的方式确定土地的使用权，继而在法律允许的范围内进行转让，获取经济利益，相对于转让人来说，受让人需要承担更大的风险，那么，土地使用权受让人需要承担什么风险?
土地使用权受让人需要承担的风险：

一、土地使用权转让的法定条件风险
根据《城市房地产管理法》的相关规定，土地使用权转让的法定条件包括积极条件和消极条件。若相关条件不具备时，则不能对该土地使用权进行转让。积极条件是：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当同时符合两个条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。消极条件是：只要涉及下列情形之一的土地使用权，土地使用权不得转让：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合上述积极条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)被依法收回土地使用权的;(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(5)土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。那么，如果在转让的时候不具备上述条件的，是否影响合同的效力?《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。同时，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第8条规定，“转让时转让方已取得土地使用证，但投资开发尚未达到出让合同约定的期限和条件，如没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定转让合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。”因此，当转让行为不符合上述条件，且无法在相应期限内补救的，土地使用权转让合同应当会被认定为无效合同。故土地使用权受让人在签订转让合同前，应当充分了解该土地是否符合法定转让条件，以免因合同无效或者土地被收回而遭受巨大损失。
二、土地出让金是否合法并足额支付的风险
此问题涉及的是土地使用权出让合同履行中的关键条款，当土地出让金的约定不符合相关规定或未在约定的期限足额支付的，土地使用权出让合同将会被解除，从而导致转让合同的无法履行。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，“如果土地出让金低于订立时当地政府按照国家规定确定的最低价，该土地出让金条款无效。”此时，出让方既可以选择主张对方依订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价支付出让金，也可以选择按订立合同时的市场评估价格支付。如果受让方不同意补足土地出让金，则出让方有权请求解除合同。《房地产管理法》第16条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条、第21条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。另外，国土资源部、国家工商行政管理总局联合制定的《国有建设用地使用权出让合同》第37条也做了相同的规定。因此，土地使用权转让合同的受让方在签订合同前，必须调查清楚土地出让金的价格及其支付情况。
三、转让价格是否合理并如实申报的风险
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。”《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》同时规定：“国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。”实践中，由于国有土地使用权转让双方规避税费等原因而签署“阴阳合同”，对外“阳合同”中约定的转让价格过低，从而违反相关规定，导致市县人民政府行使优先购买权而受让人无法取得土地的风险产生，也可能会由于偷逃税款等行为被追究相应的法律责任。因此，合理的转让价格约定及依法如实申报将是受让方避免上述风险的必要条件。
四、是否隐瞒土地上权利负担的风险
在土地使用权转让过程中，转让人可能会因自身利益而不充分披露或隐瞒转让土地上存在的权利负担，这些权利负担会在客观上直接影响受让人取得土地后的相关权益。1、是否隐瞒拖欠建设工程款。土地使用权转让时，基本上都存在地上建筑物(包括在建工程及竣工工程等)，如果转让人在转让土地使用权时故意隐瞒有关工程款拖欠的事实，则可能会使受让人成为偿还转让人拖欠工程款的义务人。《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”据此规定，承包人在实现工程价款优先受偿权时，可能会将房地一体通过协议折价或申请拍卖的方式优先受偿工程款。2、是否隐瞒税费缴纳情况。转让人可能会存在土地上拖欠契税等税费，还有可能出现因土地延迟开发而需要交纳的大额土地闲置费。3、是否隐瞒在建商品房预售情况。商品房的预售，涉及到合同的履行状况及后期交付等问题，若被隐瞒，则存在潜在权益受损的可能性。4、是否隐瞒设定抵押权。根据我国法律规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物一并抵押。《物权法》第191条规定：“抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间抵押人未经抵押权人同意的，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此，若转让人隐瞒抵押权，则抵押权人作为优先权利人在实现权利时，将存在受让人可能无法获得土地权属的风险，或需要通过代偿债务取得土地使用权而导致交易风险加大。5、是否隐瞒设定租赁权。根据“买卖不破租赁”原则，土地使用权在租赁期间被转让的，受让人不可解除承租人的租赁权，土地使用权及地上物仍由承租人使用。实践中，有些转让人在转让土地使用权前与第三人签订一份长期的租赁合同，收取大量租金，然后隐瞒租赁事实与受让人签订转让合同，收取高额转让费，使得受让人虽获得土地使用权却长期无法使用，遭受巨大损失。同时，承租人还拥有“优先购买权”，其若在土地使用权转让合同签署后主张优先购买权，受让人同样有可能无法获得土地使用权而导致损失发生。
五、是否办理土地使用权变更登记的风险
我国现行立法对不动产物权变动采取的是登记生效主义，即土地使用权的转移以登记为要件。如《物权法》第145条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记”;《城市房地产管理法》第60条规定，“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记手续”;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条第一款规定，“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。”因此，土地使用权转让双方在签订合同后，应当持土地使用权出让合同、土地使用权证、土地使用权转让合同，向土地所在地的市、县国土部门申请办理变更登记手续。需要明确的是，未办理变更登记手续的，不影响转让合同的效力。但在实践中，若不及时办理变更登记手续的，当转让人为了追求不正当利益而将该土地使用权多次转让的，将导致受让人无法取得土地使用权的可能。如《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条就规定，在转让合同有效的情况下，多个受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：1.已经办理变更登记的受让方取得土地使用权;2.均未办理变更登记，已先行合法占有的受让方有权请求办理变更登记;3.均未办理变更登记，又未合法占有，则先行支付土地转让款的受让方有权请求办理变更登记;4.合同均未履行，则依法成立在先的合同受让方有权请求办理变更登记。对于未能取得土地使用权的受让方来说，其只得请求解除合同、赔偿损失，受让土地使用权的目的将无法实现。首先，存在转让人没有土地使用权，却对其进行处分的情形，若法律没有规定善意取得制度，则会影响到受让让的权益无法得到保障。其次，若对方不办理土地使用权的变更手续，则受让人也是无法取得该土地的使用权的。



相关内容：

·宁波市征地补偿条例农村是怎样的
    宁波市征地补偿条例农村是怎样的 社会经济的快速发展，同时也带动了农村的经济发展，在对农村进行征地补偿时补偿标准也有所提升，同时也会根据所征用土地的使用性质按照不同的标准进行征地补偿，那么宁波市征地补偿条例农村是怎样的呢？我们通过下文来了解一下。 《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》 已经2015年3月6日市人民政府第58次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。 第一章总则 第一...

·房地产开发公司注册条件是什么
    房地产开发公司注册条件是什么?根据《城市房地产管理法》第29条和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业应当具备以下条件：1、有自己的名称和组织机构任何房地产开发企业都必须有自己的名称，这是房地产开发企业人格化和与其他企业相区别的重要标志，也是设立房地产开发企业的一个必要条件。设立房地产开发企业，首先应当确定企业的名称，没有名称就不能得到社会的承认。房地产开发企业的组织机构是对内管...

·在我们国家，房地产行业发展得如火如荼，由于这其中有巨大的利益
    在我们国家，房地产行业发展得如火如荼，由于这其中有巨大的利益诱惑，因而房地产开发公司越来越多，很多企业公司都想分一杯羹。我们知道，国家规定房地产开发公司资质等级标准是不相同的，而且不同等级的房地产开发公司所享有的开发范围和权限也不相一致。 一、概念介绍 所谓房地产开发公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。 房地产是指土地、建筑物及固着...

·土地出让金是由谁缴纳？
    土地出让金是由谁缴纳1.土地出让金是获得土地使用权所需要支付的资金，这部分是国家收取的，是由土地使用权获得方支付的，一般也就是开发商缴纳费用。2.在在二手房交易中，买家是要交契税(房屋评估价的2%-4%左右)，不用再交维修基金了，买家还需要要交一个土地收益金。二、土地出让金标准是什么(一)、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的...

·征地苗圃赔偿标准是多少钱
    征地苗圃赔偿标准是多少钱 一、征地苗圃赔偿标准是多少钱? 征地苗圃赔偿标准并不是法律统一规定的，征地苗圃赔偿标准应由用地单位按照在田作物一季产量、产值计算，给予补偿。 对于刚刚播种的农作物，按其一季产值的1/3补偿工本费，对于成长期的农作物，最高按一季产值补偿;对于粮食、油料和蔬菜青苗，能够得到收获的，不予补偿，不能收获的按一季补偿。 对于多年生长的经济林木，要尽量移植，由用地单位支付移植...

·结婚彩礼钱离婚时归谁因为各地的风俗不同
    结婚彩礼钱离婚时归谁因为各地的风俗不同，所以给付彩礼后产出的结果也各不相同，例如，有些地区彩礼是给付女方父母的;有些地区彩礼虽然给付女方父母，但在结婚后女方会将彩礼带回与男方。给付彩礼的时间对彩礼的性质也会有影响，有婚前给的，也有婚后给的，所以对彩礼的性质要根据具体情况来判定。但由于结婚彩礼通常情况下是指结婚前男方给女方的聘礼或礼金，具有赠与性质，所以一般被认定为夫妻共同财产的可能相对较小。《婚姻...

·农村土地确权纠纷，该以哪种程序申请维权？
    农村土地确权纠纷，该以哪种程序申请维权？ 土地确权纠纷可分为：土地权属纠纷、分户分地纠纷、有地无地纠纷等。 一、土地所有权和使用权争议解决 集体经济组织相互之间或与其他组织之间存在土地所有权争议的，先由国土行政主管部门明确土地所有权，再按照相关程序对所涉及土地的承包经营权进行登记;土地所有权一时难以明确的，暂缓登记。 《中华人民共和国土地管理法》第十六条：“土地所有权和使用权争议，由当事人...

·广东云浮征地补偿是怎样的
    广东云浮征地补偿是怎样的 随着我国经济水平的提高，各地发展交通等活动都需要用到土地，这时候就需要对一些土地进行征用，而为了保障原土地使用者的生活不受影响对他们进行一定的征地补偿，那么广东云浮征地补偿是怎样的呢？我们通过下文来了解一下。 一、广东云浮征地补偿是怎样的 广东省云浮市新兴县土地有七类、八类、九类土地三种： 七类区片区片范围：新城镇。 补偿标准：耕地：43333/亩；园地；33...

·土地使用权转让租赁协议如何写？
    土地使用权转让租赁协议如何写？ 国家享有土地所有权，但是公民享有土地使用权。我国法律规定土地使用权是可以进行转让。那么转让土地使用权需要签署合同，确保双方权益不受侵害，那么，土地使用权转让租赁协议如何写?下面我们收集了相关资料，供您参考! 合同编号：_____________ 甲方(转让人)：_________ 法定住址：_____________ 法定代表人：___________ ...

·只征地不拆迁的原因是什么？
    只征地不拆迁的原因是什么？一、只征地不拆迁的原因是什么征地是国家为了公共利益的需要，而进行的拆迁，补偿原则是合理、适当。1、是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定;城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。2、是适用范围不同。国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地;城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。3、是行为所指向的...

·山西太原征地补偿标准是怎样的？
    山西太原征地补偿标准是怎样的？ 我国经济发展迅速，近几年在大量的修建国道、高铁、机场等方面征用了大量的农村用地以及其他用地，虽然是为了国家的发展但是被征地主人没有义务为此买单，国家为保证被征地人的财产损失，各地都出台了征地补偿标准，那么山西太原征地补偿标准是怎样的呢下面我们将为您详细说明。 一、太原征地补偿新标准 ? 太原市关于2016年征地拆迁补偿条例及标准;为了适应经济建设的需要，为人...

·房地产他项权证2023办理时间是多久？
    房地产至上的权利除了所有权等之外还存在着他项权用以证明所有人用来抵押贷款的事实，也就是说只有在得到证件之后才能够去银行进行一系列的贷款事项否则就会被拒绝受理，下面就一下来看看房地产他项权证办理时间是多久？ 一、房地产他项权证办理时间是多久？ 他项权证的办理一般都是在产权证是已经出证的一个同时进行办理的，因此，需要的是购房的业主的夫妻的双方(未婚的也是会需要当地的民政局是出具一个未婚的证明)到房管的...