一、回迁房一房多卖怎么避免
回迁房一房多卖怎么避免：
【
一、回迁房一房多卖怎么避免
回迁房一房多卖怎么避免：
【技巧1：先进行预告登记】
为避免“一房多卖”，进行预告登记是最常见、也是最有效的预防手段。《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可知，预告登记制度具有限制出卖人与买房人签约后再出售房屋并转移产权给其他买房人的作用。根据《物权法》的规定，我们在进行预告登记时要注意：
1、预告登记需要双方自主约定，其并非是法律上的强制性义务，如果出卖人不同意进行预告登记，买房人的合法权益还是无法得到相应的保障；
2、预告登记后，必须在不动产登记之日起三个月内进行过户登记，否则预告登记自动失效。
另外，买房人如果不确定自己所购买的房子是否是“一房多卖”，也可以在买卖合同签订前，自行到房屋管理部门查证，以避免不必要的购房风险。
【技巧2：视情况约定（高额）违约金】
“一房多卖”问题的产生，无非是利益作祟，即出卖人想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益最大化。因此，买房人有必要在与出卖人签订合同时，约定一个比较高数额的违约金以警惕出卖人不敢随意违约。按照《合同法》第113条、114条和《合同法》司法解释二第29条的规定，买卖双方可以这样约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30%的违约金。”当然，买卖双方也可以在房地产总价款30%以内进行协商。
另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条和第9条的规定，开发商因“一房多卖”而造成合同目的不能实现的，购房人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
可知，在购房者已付了较多的房款时，所获得的赔偿是非常高的，甚至很可能会超过违约金的赔偿数额。如果买卖双方有约定，那么法院只会支持约定的条款，如果没有约定，可按照前款的规定判决。因此，购房者要视情况决定是否约定高额违约金。
【技巧3：约定赔偿房屋差价】
如果出卖人不愿意约定高昂的违约金，那么买卖双方可以在合同的补充条款中把违约责任约定为：“出卖人违约时，需赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。”由此，如果房价上涨时出卖人违约，就需赔偿买房人该房屋房价上涨的部分；如果这样约定，无论房价如何上涨，出卖人考虑到违约的成本而不会轻易违约。
约定赔偿房屋差价实际是对守约方预期可得利益损失的补偿，其法律依据是《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。差价多少，如果双方有约定，按约定确定；没有约定，则可以比照最相类似房屋的市场成交价格与买卖合同成交价之间的差额；也可通过专业机构评估确定。
假如没有在房屋买卖合同中约定出卖人违约须赔偿房屋差价，那只能在发生纠纷时提出该项诉讼请求，虽然于法有据，但诉讼形势瞬息万变，存在败诉的风险。而且，在合同中约差价赔偿条款可以威慑出卖人，达到防止一房多卖的目的。
【技巧4：从多方面查探虚实】
房屋毕竟不是普通的财产，在订立房屋买卖合同之前一定要慎重，多方面查探虚实。除了实地查看房屋的质量等，还要通过多方渠道探明房屋是否存在权利瑕疵，如房地产开发商是否五证齐全、房屋是否属于共有财产等，以避免相应的法律风险。购房人可通过询问承租人或出卖人、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁，如果有人租赁，应当确认承租人是否是已经与出卖人签订买卖合同或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项，如有承租人已经与出卖人签订买卖合同或者承租人未放弃优先购买权，购房人最好别再购买该房。因为前两者行为很可能变相构成“一房多卖”。
另外，在预售房买卖方面，买房人在买房时务必要查看开发商是否有《商品房预售许可证》，确保所购房屋是在预售许可范围之内，不要贸然交付房款；在二手房买卖方面，购房者要调查所购房屋的产权，必要时，可提存房屋产权证，也应尽可能要求在房屋交易中心登记后再向出卖人支付房款，并在交易后及时办理产权转移登记。
【技巧5：可先行占有房屋】
在既未办理预告登记，又未办理产权登记的，购房人应尽可能先行合法占有房屋。虽然根据我国《物权法》第14条规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为发生法律效力的标准，交付使用并不具有所有权转移的作用，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍具有明显的公示与公信的现实作用。
再者，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”但是要注意的是，先行占有房屋一旦发生火灾等意外，风险由占有人承担，因为与不动产物权登记生效不同，不动产风险负担以实际交付为准。即在先行占有房屋的情况下，虽然购房人没有取得房屋所有权，但风险在其占有房屋那一刻就转移到购房人身上。所以，在采取该种策略的时候，要综合考虑现实状况。
【技巧6：采取资金监管及资金托管】
在二手房买卖中，买房人在买房时首先要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。在这种方式里，买房人先将购房的资金交至房地产交易登记中心的托管账户，等相关证件办理完毕后，该账户才会把购房的资金交给出卖人。这种途径类似于在淘宝网购的一种支付模式，在这种模式下，如果出卖人违约了，未把房屋所有权转移给购房人时，购房人的资金是无法交给出卖人的。
除此之外，很多银行推出了二手房买卖资金监管业务，通过这项业务，房产买卖双方可将交易资金存放于独立的专有监管账户内，由银行全程封闭管理，直至房产完成产权过户手续，银行再将资金划转至买卖双方共同指定的收款账户，从而有效保障交易资金的安全性。
总而言之，由于房屋的价值比较大，在防范“一房多卖“问题上，最重要的是预告登记制度，购房者在购房时很有必要进行预告登记。同时，也可以参照适用上述的其他技巧，以更好地维护自身权益，防范“一房多卖”问题给自己造成的经济损失。
以上，就是关于回迁房一房多卖怎么避免的全部解答。在此我们也要提醒您，在购买房产时，一定不要贪图便宜，尽量不要购买回迁房。如果已经购买了回迁房，那么一定要及时进行过户，或者通过在签订合同时，约定好高额的违约金等方式尽量的避免出现财产损失。
相关内容：
·婚后女方一人出资买房属于夫妻共有吗？
婚后女方一人出资买房属于夫妻共有吗
购买的房产资金来源如果属于《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一千零六十二规定的情形，则属于共同财产。如果属于《民法典》第一千零六十三条规定的情形，则属于个人财产。
1、属共同财产的情形。
《民法典》第一千零六十二条?夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金、劳务报酬;
(二)生产、经营、投资的收...
·房屋已备案房屋买卖合同解除是怎样的？
在如今房价飞速上涨的情况下，房子就像是一份只增不减的资本，但在买房过程中也会存在很多问题，例如开发商不能按时交房等，这个时候买方就会想解除购房合同，那么房屋已备案房屋买卖合同解除需要哪些条件呢？下面由为您解答。
解除购房合同的条件有哪些
1、开发商不能按期交房。在交付房屋日期到来前，开发商明确表示或者以其行为表明其不能按期交付房屋的或者表明不履行主要债务的，购房人可以解除合同要求退房；
2、开...
·一、到售楼处买房子都需要问什么?
一、到售楼处买房子都需要问什么?
1、问价格
绝大多数购房者买房关心的就是价格，在售楼部需要了解的除了均价，还有单价和总价。均价是指整个楼盘的房屋单价，单价一般是指某一个户型、楼层的房屋单价，总价是指总房款。由于户型、楼层、位置等因素有所不同，房源的单价也有所不同，总价有时候可能会相差很大。
2、问房源信息
可以向售楼人员咨询房屋户型特征、套内建筑面积的大小、装修状况、公摊面积、得...
·房屋产权转移登记费如何收取？
房屋产权转移是现在较为普遍的一个现象，如果有人移民要出售一套房子，这时您向他购买这套房子就要办理房屋产权转移的手续，那么，房屋产权转移登记费具体是怎么算的呢?我们为您解答。
一、房屋产权转移登记费如何收取
(1)新建商品房
住宅房：开发商承担房屋转让手续费3.00元/平方米，房产测绘费2.00元/平方米。
买方承担房屋所有权登记费80.00元/套，契税按购房总价款×2%缴纳。
非住宅房：...
·房产评估收费标准是什么？
房产评估收费标准是什么
二手房交易的买卖双方在进行买卖之前，卖方会想要了解自己的房屋大概值什么价，而作为买方就会想知道自己花的钱买了此房屋到底值不值，所以一般情况下，双方会做房产评估，那么房产评估收费标准是什么呢?是只用考虑房屋面积么?当然不是!下面就让本站我们来为你解答疑惑吧。
一、房产评估收费标准是什么
对于不懂评估、不了解房屋真实价格的二手房买卖双方来说，您可以参考以下房屋评估标准：
...
·房屋买卖纠纷的诉讼时效是多久
房屋买卖纠纷的诉讼时效是多久
一般来说，法律规定商品房、二手房等房屋买卖纠纷的诉讼时效是两年，很多读者理解，如果纠纷出现的两年内不起诉的话，再告到法院，法院就不受理了。其实不是这样的，如果如此规定的话，就对普通群众有些不公平了，毕竟大多数人群对法律没有那么了解的。首先我们来看看什么是诉讼时效。诉讼时效不是从房屋侵权发生时起算的，而是从购房者或者卖房者知道或者应当知道权利被侵害时起算的。比如，由于开...
·南京二套房首付比例是多少?
近年来，随着城市化的不断推进，我国城市人口的数量也不断增加。与此同时，城市人口对于房产的需求也不断增加。为了缓解房产不足与需求过大的矛盾，南京市政府提高了二房的首付比例。南京二套房首付比例是多少呢?今天，您就和我们一起来具体了解一下吧。
一、南京二套房贷款政策
十一楼市调控政策出台后，大多数城市均上调了二套房贷款首付比例，商业住房贷款从原来的最低首付3成(或3.5成)上调至最低4成。像北京、...
·预售商品房抵押的效力是怎样的
预售商品房抵押的效力是怎样的 一、预售商品房抵押的效力是怎样的
1、房地产开发企业对预售商品房设立的抵押
商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但此时，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方依据预售合同享有针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于...
·购买商品房应注意哪些问题？
购买商品房应注意哪些问题？
在现代社会中，大多数购房者所购买的商品房都是期房，这就表示购房者要在交了购房款后很长一段时间才能收房。那么，购房者在购买商品房应注意哪些问题呢?事实上，在这个过程中，购房者享有很多法律所赋予的权利。那购房者的权利一般有哪些呢?下面将为您做一个较为详细的解说。
一、购买商品房应注意哪些问题
近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全...
·买卖不破租赁支付违约金是怎样规定的房屋租赁合同未到期
买卖不破租赁支付违约金是怎样规定的房屋租赁合同未到期，承租人单方面解除租赁合同的，应当按租赁合同承担违约责任。租赁合同没有约定违约责任的，要赔偿出租人的损失。就租房提前退租怎么收违约金为在合同剩余期间无法出租而导致的租金收益损失。即如果合同剩余期限内房子没有出租出去，承租人要支付剩余期间的租金;如果合同剩余期限内房子出租出去了，承租人只需要负担出租出去之前的租金损失。二、租赁合同违约赔偿处理方法1...
·廉租房可以贷款买吗
廉租房是不能买卖的，它的物权属于政府，承租人只有居住权。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。城镇最低收入家庭廉租住房管理办法第五条?城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。
本办法所称租赁住房补贴，是指市、县人民政府向符合条...
·哈尔滨二手房买卖要花多长时间，相关规定是怎样的
房屋的买卖问题，几乎是我们每个人都要经历的事情，也是受到您广泛关注的一个问题。那么，您知道哈尔滨二手房买卖要花多长时间呢?全款买房和贷款买房的政策有什么区别吗?下面，我们会为您带来相关的法律知识的介绍，供您参考。
哈尔滨二手房买卖要花多长时间
一、全款买房，无贷款：
双方达成协议，房东收下下家的定金开始计算：
双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内，下家将首付款支付给房东;并约定...
