一、回迁房一房多卖怎么避免
回迁房一房多卖怎么避免：
【
一、回迁房一房多卖怎么避免
回迁房一房多卖怎么避免：
【技巧1：先进行预告登记】
为避免“一房多卖”，进行预告登记是最常见、也是最有效的预防手段。《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可知，预告登记制度具有限制出卖人与买房人签约后再出售房屋并转移产权给其他买房人的作用。根据《物权法》的规定，我们在进行预告登记时要注意：
1、预告登记需要双方自主约定，其并非是法律上的强制性义务，如果出卖人不同意进行预告登记，买房人的合法权益还是无法得到相应的保障；
2、预告登记后，必须在不动产登记之日起三个月内进行过户登记，否则预告登记自动失效。
另外，买房人如果不确定自己所购买的房子是否是“一房多卖”，也可以在买卖合同签订前，自行到房屋管理部门查证，以避免不必要的购房风险。
【技巧2：视情况约定（高额）违约金】
“一房多卖”问题的产生，无非是利益作祟，即出卖人想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益最大化。因此，买房人有必要在与出卖人签订合同时，约定一个比较高数额的违约金以警惕出卖人不敢随意违约。按照《合同法》第113条、114条和《合同法》司法解释二第29条的规定，买卖双方可以这样约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30%的违约金。”当然，买卖双方也可以在房地产总价款30%以内进行协商。
另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条和第9条的规定，开发商因“一房多卖”而造成合同目的不能实现的，购房人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
可知，在购房者已付了较多的房款时，所获得的赔偿是非常高的，甚至很可能会超过违约金的赔偿数额。如果买卖双方有约定，那么法院只会支持约定的条款，如果没有约定，可按照前款的规定判决。因此，购房者要视情况决定是否约定高额违约金。
【技巧3：约定赔偿房屋差价】
如果出卖人不愿意约定高昂的违约金，那么买卖双方可以在合同的补充条款中把违约责任约定为：“出卖人违约时，需赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。”由此，如果房价上涨时出卖人违约，就需赔偿买房人该房屋房价上涨的部分；如果这样约定，无论房价如何上涨，出卖人考虑到违约的成本而不会轻易违约。
约定赔偿房屋差价实际是对守约方预期可得利益损失的补偿，其法律依据是《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。差价多少，如果双方有约定，按约定确定；没有约定，则可以比照最相类似房屋的市场成交价格与买卖合同成交价之间的差额；也可通过专业机构评估确定。
假如没有在房屋买卖合同中约定出卖人违约须赔偿房屋差价，那只能在发生纠纷时提出该项诉讼请求，虽然于法有据，但诉讼形势瞬息万变，存在败诉的风险。而且，在合同中约差价赔偿条款可以威慑出卖人，达到防止一房多卖的目的。
【技巧4：从多方面查探虚实】
房屋毕竟不是普通的财产，在订立房屋买卖合同之前一定要慎重，多方面查探虚实。除了实地查看房屋的质量等，还要通过多方渠道探明房屋是否存在权利瑕疵，如房地产开发商是否五证齐全、房屋是否属于共有财产等，以避免相应的法律风险。购房人可通过询问承租人或出卖人、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁，如果有人租赁，应当确认承租人是否是已经与出卖人签订买卖合同或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项，如有承租人已经与出卖人签订买卖合同或者承租人未放弃优先购买权，购房人最好别再购买该房。因为前两者行为很可能变相构成“一房多卖”。
另外，在预售房买卖方面，买房人在买房时务必要查看开发商是否有《商品房预售许可证》，确保所购房屋是在预售许可范围之内，不要贸然交付房款；在二手房买卖方面，购房者要调查所购房屋的产权，必要时，可提存房屋产权证，也应尽可能要求在房屋交易中心登记后再向出卖人支付房款，并在交易后及时办理产权转移登记。
【技巧5：可先行占有房屋】
在既未办理预告登记，又未办理产权登记的，购房人应尽可能先行合法占有房屋。虽然根据我国《物权法》第14条规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为发生法律效力的标准，交付使用并不具有所有权转移的作用，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍具有明显的公示与公信的现实作用。
再者，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”但是要注意的是，先行占有房屋一旦发生火灾等意外，风险由占有人承担，因为与不动产物权登记生效不同，不动产风险负担以实际交付为准。即在先行占有房屋的情况下，虽然购房人没有取得房屋所有权，但风险在其占有房屋那一刻就转移到购房人身上。所以，在采取该种策略的时候，要综合考虑现实状况。
【技巧6：采取资金监管及资金托管】
在二手房买卖中，买房人在买房时首先要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。在这种方式里，买房人先将购房的资金交至房地产交易登记中心的托管账户，等相关证件办理完毕后，该账户才会把购房的资金交给出卖人。这种途径类似于在淘宝网购的一种支付模式，在这种模式下，如果出卖人违约了，未把房屋所有权转移给购房人时，购房人的资金是无法交给出卖人的。
除此之外，很多银行推出了二手房买卖资金监管业务，通过这项业务，房产买卖双方可将交易资金存放于独立的专有监管账户内，由银行全程封闭管理，直至房产完成产权过户手续，银行再将资金划转至买卖双方共同指定的收款账户，从而有效保障交易资金的安全性。
总而言之，由于房屋的价值比较大，在防范“一房多卖“问题上，最重要的是预告登记制度，购房者在购房时很有必要进行预告登记。同时，也可以参照适用上述的其他技巧，以更好地维护自身权益，防范“一房多卖”问题给自己造成的经济损失。
以上，就是关于回迁房一房多卖怎么避免的全部解答。在此我们也要提醒您，在购买房产时，一定不要贪图便宜，尽量不要购买回迁房。如果已经购买了回迁房，那么一定要及时进行过户，或者通过在签订合同时，约定好高额的违约金等方式尽量的避免出现财产损失。
相关内容：
·一般单位的福利房算夫妻共同财产吗？
一般单位的福利房算夫妻共同财产吗一般单位的福利房在夫妻关系存续期间一方的单位分房，如果属于商品房，当然是共同财产，如果不是商品房，还不能完全算作共同财产，因为这个时候房产权不在个人身上。夫妻共同财产，是指在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。二、夫妻共同财产《民法典》（2021.1.1生效）第一千零六十二条?【夫妻共同财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财...
·房屋漏水开发商不赔付怎么办
房屋漏水开发商不赔付怎么办
一、房屋漏水开发商不赔付怎么办
房屋出现漏水情形的，在保修期内开发商有维修的责任，开发商应该要求施工单位进行维护，如果开发商不承担责任的，业主可以起诉开发商。
《房屋建筑工程质量保修办法》
第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房...
·购买农村的房子能贷款吗
购买农村的房子能贷款吗农村房子是可以贷款的，贷款流程如下：1、由申请农村房子贷款人先为其农村住房办理房产证，如果农村房子贷款人的农村房子本来就有房屋房产证可以省去这一步骤。2、然后提交农村房子贷款申请书，经过贷款银行同意之后，可以以农村房子贷款人农村房屋作为抵押，到房产部门处办理房子评估、登记、受押以及核发房屋他项权证，连同农村房子贷款人拥有使用权的农村集体土地使用权、房屋房产证一起作为贷款抵押物...
·老公买二套房办假离婚蕴藏哪些风险？
现在很多大城市为调控房价，都对商品房买卖进行了限购。不少家庭达不到二套房购买条件，于是就有人打起了歪脑筋，通过假离婚的方式拿到购房资格，等买好房后再复婚。最近，有一些人向我们咨询，老公买二套房办假离婚蕴藏哪些风险？下面我们听听我们是怎么说的。
一、假离婚的成因有哪些？
中国式假离婚的发生原因是多方面的，有的是为了子女上学、落户；有的是为了逃避计划生育政策；有的是为了逃避赡养老人；还有的是为了在单位...
·南京二手房网签流程
网签流程详解（卖方无贷款，买方有贷款，纯商业）
第一步，中介公司用密钥进行网上签约并打印《经纪机构版交易合同》
第二步，到银行办理贷款提前审批（首付款的监管银行与贷款银行必须一致）
第三步，银行审批通过，银行将如下材料递交房地产交易中心资金监管柜台。
银行贷款审批书原件
1
份，借款合同原件
4
份，抵押...
·对于房产需要到哪个部门办理遗产继承？
对于房产需要到哪个部门办理遗产继承？
一、? 对于房产需要到哪个部门办理遗产继承？
到被继承房产所在地公证处办理房产继承公证，申请人应当提供下列资料：
(1)被继承人的死亡证明(如医院的死亡通知书、骨灰证、火化证明等)、身份证、户口簿(注销户口)等;
(2)被继承人遗留的财产证明，如房地产证、存款凭证、股票等。如果遗产在香港的，须提供香港遗产税署出具的遗产清单;
(3)继承人的身份证、户...
·二手房买卖房屋面积出现误差怎么解决二手房买卖面积发生误差
二手房买卖房屋面积出现误差怎么解决二手房买卖面积发生误差，则不一定要按照与一手商品房的解决方式进行。首先，买卖双方遵循意思自治原则，即买卖双方的二手房买卖合同中若有明确的约定：“该房屋是按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”，则应按照约定方式解决。其次，如果双方没有约定，则其解决方式是以套为计价标准，而不以面积为计价标准。这是因为：1、二手房买卖合同也没有约定房屋的...
·一、房屋继承权判决法院怎么判？
一、房屋继承权判决法院怎么判？
《民法典》（2021年1月1日生效）第一千一百三十条遗产分配的原则规定：
同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
继承...
·如何提取继承的住房公积金？
如何提取继承的住房公积金？
一、如何提取继承的住房公积金?
职工死亡或被宣告死亡的，职工的家属(继承人、受遗赠人)凭死亡证明或法院宣告死亡的法律文书、继承人或受遗赠人公证书，可提取职工住房公积金账户内的存储余额。
无继承人或受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。
职工符合规定提取条件的，应提供本人身份证、相应证明材料及复印件等。由代办人办理的，提供委托书及代办人...
·可以解除房屋租赁合同的情形有几种
可以解除房屋租赁合同的情形有几种一、可以解除房屋租赁合同的情形有几种
解除房屋租赁合同首先可以通过双方当事人协商的方式，根据《合同法》的规定，当事人可以协商一致解除合同，当事人可以在房屋租赁合同中约定解除租赁协议的条件，也可以经过协商后决定解除房屋租赁协议。
如果在没有约定的情况下，当事人也可以解除房屋租赁合同，下面将对这些情况作出说明。
对于租房者来说：
《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责...
·一、2手房东买卖不破租赁需要重新签合同吗?
一、2手房东买卖不破租赁需要重新签合同吗?2手房东买卖不破租赁不需要重新签合同，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。《合同法》对租赁房屋出卖问题规定，出租人在出卖之前的合理...
·办理二手房登记的流程是怎样的
二手房，顾名思义，就是房屋产权人购买后再次出卖的房产，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房等。在实践中，买二手房需要办理相关登记。那么，办理二手房登记的流程是怎样的呢？要是你不清楚的话，请跟随我们一起在下文中进行了解吧。
一、办理二手房登记的流程是怎样的
二手房购买后应当及时办理过户手续，个人申请办理房屋所有权登记，一般需要经过以下四个程序：
1、申报
房屋产权人，包括共有人在内，应...
